承租人優(yōu)先購買權(quán)成立有什么實質(zhì)要件(承租人優(yōu)先購買權(quán)損害賠償)

未通知承租人優(yōu)先購買權(quán)而出賣房產(chǎn)的

法律主觀：

承租人優(yōu)先購買權(quán)是指在租賃關(guān)系存續(xù)期間，出租人欲出賣作為租賃標(biāo)的物的房屋時承租人在同等條件下可以優(yōu)先購買的權(quán)利。承租人行使優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)當(dāng)于出租人履行通知義務(wù)后的十五日內(nèi)，作出是否購買的明確意思表示。

法律客觀：

優(yōu)先購買權(quán)，又稱先買權(quán)，是特定的民事主體依照法律規(guī)定享有的優(yōu)先于他人購買某項特定財產(chǎn)的權(quán)利。《合同法》第230條規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。(一)承租人優(yōu)先購買權(quán)的內(nèi)容對于承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)，雖然還存在爭論，但是對于其內(nèi)容的認識則基本上是相同的。1.承租人在出租人想出賣租賃房屋時，有知曉購買條件并優(yōu)先購買的權(quán)利。承租人只要在合理期限內(nèi)主張行使優(yōu)先購買權(quán)，而不必要求其在此期限內(nèi)實際購買。對于承租人主張行使先買權(quán)的期限，我國法律未作特別規(guī)定。一般認為出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購買，即可視為放棄優(yōu)先購買權(quán)，因此，出租人也應(yīng)當(dāng)在出賣房屋前15日通知承租人。對于出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人，承租人未參加拍賣的，應(yīng)當(dāng)認定其放棄優(yōu)先購買權(quán)。2.在出租人違反通知義務(wù)出賣租賃物時，即出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的情形時，承租人有權(quán)請求出租人承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，但是對于出租人與第三人之間簽訂的房屋買賣合同，只要出租人與第三人之間買賣的意思表示真實，并且也不存在諸如虛高定價以排除優(yōu)先購買權(quán)人行使權(quán)利的惡意的，即應(yīng)當(dāng)認定有效，相應(yīng)的，承租人在此種情形之下即無權(quán)請求確認該買賣合同無效。(二)承租人優(yōu)先購，買權(quán)的行使條件承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使應(yīng)當(dāng)符合一定的要件，主要包括以下四食方面：1.承租人和出租人之間應(yīng)當(dāng)有合法有效的租賃合同關(guān)系。這是優(yōu)先購買權(quán)得以存在的前提條件，也是承租人優(yōu)先購買權(quán)行使的基礎(chǔ)和前提。這專要件也要求，出賣人出賣租賃房屋是在房屋租賃期間，承租人才有權(quán)行使優(yōu)先購買權(quán)。如果租賃合同期滿，租賃關(guān)系消滅，承租人則負有返還房屋的義務(wù)，當(dāng)然也就不享有優(yōu)先購買權(quán)。2.承租人必須占有租賃物。①只有承租人實際占有租賃物，才能實現(xiàn)法律設(shè)置承租人優(yōu)先購買權(quán)制度的目的，才能起到公示作用，使想從出租人處購買租賃物的第三人知曉在租賃物上有權(quán)利或者義務(wù)的負擔(dān)，避免在不知情的狀況下購買租賃物，因為侵害承租人的優(yōu)先購買權(quán)而使買賣合同無效，從而造成損失。3.出租人必須有出賣租賃物的意思表示。4.承租人必須和第三人具有購買房屋的同等條件。這是承租人能夠行使優(yōu)先購買權(quán)的實質(zhì)條件。當(dāng)然并不是說承租人的購買條件不能低于，也不能高于，必須與第三人的購買條件完全一致。如果承租人以超過第三人的條件購買，實際上是已經(jīng)達到或具有了與第三人同事的購買條件，當(dāng)然享有先買權(quán)。法律設(shè)置該條件乃在于限制出租人選擇買受人的同時，對出租人財產(chǎn)權(quán)益給予充分的保護。出租人以一定的形式通知承租人、傳達轉(zhuǎn)讓房屋的要約是保障承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的關(guān)鍵。在出租人意圖出賣租賃物時，負有通知和止賣義務(wù)。出租人未通知承租人，或即刻出賣，損害承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使時，承租人有權(quán)請求法院給予保護。但承租人必須在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)。(三)關(guān)于承租人優(yōu)先購買權(quán)的效力等級承租人的優(yōu)先購買權(quán)與共有人的優(yōu)先購買權(quán)或者承租人的優(yōu)先購買權(quán)與抵押權(quán)共存時，如何確定其效力等級，也就是相關(guān)權(quán)利之間是否存在沖突，如存在沖突則誰更為優(yōu)先的問題，需要明確。1.共有人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購買權(quán)。優(yōu)先購買權(quán)設(shè)置的目的在于提高物的使用效果和效率。共有人優(yōu)先購買權(quán)目的在于通過消除共有物上存在的共有關(guān)系，減少因共同管理造成共有物使用的低效率以及糾紛的發(fā)生，從而充分發(fā)揮共有物的經(jīng)濟效用：”承租人優(yōu)先購買權(quán)目的在于避免房屋所有與利用關(guān)系分離，有利于促使房屋利用與所有合歸于同一主體，進而使得房屋上存在的法律關(guān)系趨于簡單，以利于充分發(fā)揮房屋的使用價值。2.承租人的優(yōu)先購買權(quán)與抵押權(quán)不抵觸。由于抵押權(quán)設(shè)定及其實現(xiàn)的目的不在于取得抵押物的所有權(quán)，而在于債務(wù)人不履行債務(wù)時，通過折價、拍賣或變賣的方式實現(xiàn)同等債務(wù)價值的受償。因此，承租人的先買權(quán)可以在抵押權(quán)人行使抵押權(quán)對抵押物進行拍賣、變賣或折價抵償?shù)忍幹脮r行使。兩者并不沖突，可以各得其所。出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價、變賣租賃房屋償還債務(wù)的、應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人，承租人可以要求以同等條件優(yōu)先購買租賃房屋。承租人房屋優(yōu)先購買權(quán)的相關(guān)法律規(guī)定及解讀第二十一條出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持?！窘庾x】本條規(guī)定了承租人優(yōu)先購買權(quán)受到侵害時的救濟措施。房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)只在租賃房屋作為買賣合同法律關(guān)系的標(biāo)的物時發(fā)生，在贈與、互易以及因公征用等法律關(guān)系中則不得適用，亦不能主張優(yōu)先購買權(quán)的損害賠償請求權(quán)。關(guān)于“合理期限”的認定，《民通意見》第118條規(guī)定，“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效”，但該條目前已被廢止。最高院民一庭認為可以參考本解釋第二十四條第(三)項的規(guī)定，該條款規(guī)定，出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購買，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)，該“15日”的屆滿之日肯定得早于出租人與第三人簽訂房屋買賣合同的日期，出租人履行通知義務(wù)必須給承租人留出必要的答復(fù)期限——15日，因此出租人最晚應(yīng)于出賣房屋前15日通知承租人，即在15日答復(fù)期之前履行通知義務(wù)。在房屋轉(zhuǎn)租場合，次承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)在理論上存在爭議，但最高院民一庭認為房屋優(yōu)先購買權(quán)的主體應(yīng)為承租人而非次承租人，且優(yōu)先購買權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。承租人優(yōu)先購買權(quán)受到侵害時，無權(quán)要求確認出租人與第三人房屋買賣合同無效，但可以請求法院判令其直接以同等條件與出租人形成買賣合同關(guān)系，為避免承租人濫用權(quán)利，在承租人行使優(yōu)先購買權(quán)時對其課以一定的義務(wù)，如承租人主張與出租人成立買賣合同的，應(yīng)當(dāng)交付一定數(shù)額的定金或提供擔(dān)保，以使出租人信任其履行能力。承租人雖無權(quán)以優(yōu)先購買權(quán)受侵害為由要求確認出租人與第三人房屋買賣合同無效，但并不意味著出租人與第三人簽訂的合同有效，保護其履行。出租人與第三人之間合同的效力應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同法有關(guān)合同效力的規(guī)定判斷。承租人行使優(yōu)先購買權(quán)主張以同等條件與出租人成立買賣合同后，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護出租人履行合同，取得房屋所有權(quán)，由此第三人無法繼續(xù)履行合同的，第三人可以主張出租人承擔(dān)違約責(zé)任。第二十二條出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價、變賣租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請求以同等條件優(yōu)先購買房屋的，人民法院應(yīng)予支持。【解讀】抵押權(quán)的實現(xiàn)時可能會與租賃權(quán)沖突，但抵押權(quán)與承租人的優(yōu)先購買權(quán)并不沖突，不論抵押權(quán)設(shè)定在租賃合同成立之前或之后，出租人均享有優(yōu)先購買權(quán)。折價、變賣均屬于出租人出售房屋的行為，不管買受人是抵押權(quán)人還是其他人，出租人在同等條件下均享有優(yōu)先購買權(quán)。“同等條件”的確定要依照買受的第三人與出租人確定的房屋價格，該價格體現(xiàn)的是第三人與出租人的意思表示。承租人的優(yōu)先購買權(quán)約束的只是出租人對締約相對人的選擇權(quán)，而非約束出租人對房屋的處分權(quán)。房屋出賣價格的確定是出租人行使處分權(quán)的表現(xiàn)，故承租人主張優(yōu)先購買權(quán)，只能按照第三人與出租人確定的同等條件，承租人對該條件不具有異議權(quán)和抗辯權(quán)。第二十三條出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)認定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)?！窘庾x】拍賣的特質(zhì)導(dǎo)致其與承租人的優(yōu)先購買權(quán)存在一定沖突，由于優(yōu)先購買權(quán)屬“準(zhǔn)物權(quán)”，有一定的優(yōu)先效力，在拍賣程序亦不例外?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第16條規(guī)定，“拍賣過程中，有最高價時，優(yōu)先購買權(quán)人可以表示以該最高價買受，如無更高應(yīng)價，則拍歸優(yōu)先購買權(quán)人;如有更高應(yīng)價，而優(yōu)先購買權(quán)人不作表示的，則拍歸該應(yīng)價最高的競買人。”此所謂“跟價法”。在拍賣負擔(dān)有優(yōu)先購買權(quán)的租賃房屋時，一般遵循如下程序：(1)拍賣通知，出租人在拍賣5日前以書面或者其他能夠確認收悉的適當(dāng)方式，通知優(yōu)先購買權(quán)人于拍賣日到場。(2)優(yōu)先購買權(quán)人應(yīng)按照拍賣通知或拍賣公告的要求，與其他競買人一樣進行競買登記、繳納競買保證金，在拍賣日到場參加競拍。(3)舉牌應(yīng)價，若承租人在出現(xiàn)最高應(yīng)價時未作出以該價格購買的意思表示，則拍賣房屋由最高應(yīng)價人購買。第二十四條具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：(優(yōu)先購買權(quán)不支持的情況)(一)房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的;(二)出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;(三)出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的;(四)第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的?！窘庾x】房屋共有人的優(yōu)先購買權(quán)產(chǎn)生于共有人所有權(quán)關(guān)系之中，具有物權(quán)性質(zhì)，而承租人優(yōu)先購買權(quán)基于租賃關(guān)系，本質(zhì)上仍屬債權(quán)性質(zhì)，按照物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的理論，共有人的優(yōu)先購買權(quán)要優(yōu)于承租人的優(yōu)先購買權(quán)。家庭成員之間的房屋買賣，具有濃厚的人身色彩，與純粹的買賣關(guān)系有很大區(qū)別，故本條確認出租人將租賃房屋出賣給近親屬的，承租人不得主張優(yōu)先購買權(quán)。出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)提前通知承租人，承租人在接到通知后應(yīng)及時答復(fù)，若承租人接到通知后15日內(nèi)未明確表示購買的，則喪失優(yōu)先購買權(quán)，這里強調(diào)“明確表示”?！段餀?quán)法》第一百零六條規(guī)定了善意取得制度，即受讓人以財產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移為目的，善意、對價受讓且占有該財產(chǎn)，即使出讓人無轉(zhuǎn)移所有權(quán)的權(quán)利，受讓人仍取得其所有權(quán)?！芭e重以明輕”，在第三人善意購買出租房屋，并辦理登記手續(xù)情形下，可對抗承租人的優(yōu)先購買權(quán)。

為什么承租人有優(yōu)先購買權(quán)

法律主觀：

承租人有優(yōu)先購買權(quán)。承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的具體條件是： 一、存在合法有效的 租賃合同 。 二、在同等條件下，即承租人與其他購買人在標(biāo)的物、價款、支付方式等方面相同。 三、在一定的期限內(nèi)行使。 《 民法典 》第七百零三條：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

法律客觀：

《中華人民共和國民法典》

第七百二十六條

出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利；

但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。

出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。

《中華人民共和國民法典》

第七百二十八條

出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優(yōu)先購買權(quán)情形的，承租人可以請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。但是，出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響。

租戶享有房子優(yōu)先購買權(quán)有什么條件

雖然租戶享有優(yōu)先購買權(quán)，但并不意味著租戶一定能優(yōu)先買房。還需要滿足下方條件：

1、承租人與出租人之間簽訂的租賃合同必須合法有效。

2、房屋所有人將房屋出售給配偶、父母、子女等親屬的話，承租人無法主張優(yōu)先購買權(quán)。

3、承租人只能在同等條件下行使優(yōu)先購買權(quán)。所謂的“同等條件”就是指，承租人購房的條件與第三人購房的條件是相同的，不論是在房價、支付方式還是其他方面，承租人都不會以優(yōu)于第三人的購買條件買下房屋。

4、如果承租人和共有權(quán)人同時想購買房屋，共有人可以先于承租人行使優(yōu)先購買權(quán)。

5、承租人必須在一定的期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人賣房之前要確保租客等享有優(yōu)先購買權(quán)的人已經(jīng)放棄使用權(quán)利，要求對方出示放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明。

買二手房流程1、核實

核實的是買賣雙方資質(zhì)和房產(chǎn)情況。對于限購城市來說，審核買方購房資格是必須的，對于賣房則是審核房屋產(chǎn)權(quán)情況。現(xiàn)在部分城市(北京)已經(jīng)強制推行了房源售前審核制度，是對降低購房者風(fēng)險有好處。

2、簽合同

簽合同的原則是將所有達成的意向落實到紙上。關(guān)于違約、交房日期、車位、遷戶口等問題一一敲定。

3、付款

對于沒有多少購房經(jīng)驗的人來說，建議選擇資金監(jiān)管服務(wù)。不要把錢都打給房主。

4、過戶

買二手房，稅費要比新房復(fù)雜，除了房款之外，契稅、營業(yè)稅、個稅、印花稅、中介收取的各項費用要一一理清。

5、房屋交接

房屋交接后，還應(yīng)注意物業(yè)的交接，因為牽扯到物業(yè)費問題，不可漏掉這一步。