工程款優(yōu)先權(quán)最新司法解釋(工程款優(yōu)先權(quán)最新司法解釋18個(gè)月)

工程款優(yōu)先抵押權(quán)的法律規(guī)定

法律主觀：

工程款優(yōu)先權(quán)和抵押權(quán)中工程款在先。工程款的優(yōu)先權(quán)是指發(fā)包人未按照約定支付工程款，相對(duì)于其他債權(quán)承包人具有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。工程款的優(yōu)先權(quán)通常優(yōu)先于抵押權(quán)和優(yōu)先于當(dāng)事人申請(qǐng)保全后針對(duì)該財(cái)產(chǎn)的債權(quán)。

法律客觀：

《中華人民共和國合同法》第二百八十六條 的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。 二、消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。 三、建筑工程價(jià)款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。

延長為18個(gè)月！工程款優(yōu)先受償權(quán)行使期限有變

2024年12月29日，最高人民法院發(fā)布《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋(一)》(簡稱“新解釋一”)，自2024年1月1日起施行。

最高院2002年頒布的關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)的批復(fù)和2004年、2024年頒布的關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋一、二(簡稱“司法解釋一”“司法解釋二”)同期廢止。

“新解釋一”中關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)的行使期限

延長為十八個(gè)月成為最大亮點(diǎn)

據(jù)了解:

“新解釋一”共45條，與2004年、2024年最高院發(fā)布的司法解釋一和司法解釋二相比，內(nèi)容上總體變化不大?！靶陆忉屢弧本C合梳理了司法解釋一、司法解釋二和關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)的批復(fù)的內(nèi)容，并重新排列了順序。調(diào)整后的順序?yàn)?合同效力、工期、工程質(zhì)量、工程價(jià)款、利息、司法鑒定、優(yōu)先受償權(quán)、實(shí)際施工人。

“新解釋一”的最大變化是第四十一條“承包人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，但最長不得超過十八個(gè)月”，將工程款優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)和司法解釋二規(guī)定的六個(gè)月行使期限延長為十八個(gè)月，但什么是“合理期限”并未進(jìn)一步解釋。

1月1日起，隨著民法典的施行，我國民事法律司法解釋也將發(fā)生變化。本次發(fā)布的“新解釋一”也是與民法典相配套，做出了修訂。在認(rèn)定建設(shè)工程施工合同無效、無效合同工程價(jià)款的處理規(guī)則、合同解除及解除后果等方面都依據(jù)民法典相關(guān)規(guī)定，“新解釋一”不再重復(fù)。

“新解釋一”對(duì)實(shí)務(wù)中長期爭議的諸多問題予以統(tǒng)一規(guī)定，將《民法典》最新規(guī)定進(jìn)行了細(xì)化吸收，對(duì)施工合同案件的審理具有重要指導(dǎo)意義。更為重要的是，對(duì)建筑企業(yè)規(guī)范發(fā)展，順應(yīng)市場(chǎng)需求和國家相關(guān)政策提出了新的課題和要求，建筑企業(yè)要不斷加強(qiáng)企業(yè)自身管理水平和合同履約能力的提升，強(qiáng)化項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理，堅(jiān)守依法發(fā)承包的管理底線，確保施工工程質(zhì)量合格等，全面對(duì)規(guī)制違法行為發(fā)生，最大程度保護(hù)自身合法權(quán)益。

記者注意到，新解釋的序號(hào)是“一”，未來解釋二、解釋三也有望陸續(xù)出臺(tái)，對(duì)此本報(bào)將持續(xù)關(guān)注。

法釋〔2024〕25號(hào)最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件

適用法律問題的解釋(一)

(2024年12月25日最高人民法院審判委員會(huì)第1825次會(huì)議通過自2024年1月1日起施行)

為正確審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，維護(hù)建筑市場(chǎng)秩序，促進(jìn)建筑市場(chǎng)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國建筑法》《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》《中華人民共和國民事訴訟法》等相關(guān)法律規(guī)定，結(jié)合審判實(shí)踐，制定本解釋。

第一條 建設(shè)工程施工合同具有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)民法典第一百五十三條第一款的規(guī)定，認(rèn)定無效:

(一)承包人未取得建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)或者超越資質(zhì)等級(jí)的;

(二)沒有資質(zhì)的實(shí)際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義的;

(三)建設(shè)工程必須進(jìn)行招標(biāo)而未招標(biāo)或者中標(biāo)無效的。

承包人因轉(zhuǎn)包、違法分包建設(shè)工程與他人簽訂的建設(shè)工程施工合同，應(yīng)當(dāng)依據(jù)民法典第一百五十三條第一款及第七百九十一條第二款、第三款的規(guī)定，認(rèn)定無效。

第二條 招標(biāo)人和中標(biāo)人另行簽訂的建設(shè)工程施工合同約定的工程范圍、建設(shè)工期、工程質(zhì)量、工程價(jià)款等實(shí)質(zhì)性內(nèi)容，與中標(biāo)合同不一致，一方當(dāng)事人請(qǐng)求按照中標(biāo)合同確定權(quán)利義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持。

招標(biāo)人和中標(biāo)人在中標(biāo)合同之外就明顯高于市場(chǎng)價(jià)格購買承建房產(chǎn)、無償建設(shè)住房配套設(shè)施、讓利、向建設(shè)單位捐贈(zèng)財(cái)物等另行簽訂合同，變相降低工程價(jià)款，一方當(dāng)事人以該合同背離中標(biāo)合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容為由請(qǐng)求確認(rèn)無效的，人民法院應(yīng)予支持。

第三條 當(dāng)事人以發(fā)包人未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證等規(guī)劃審批手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)建設(shè)工程施工合同無效的，人民法院應(yīng)予支持，但發(fā)包人在起訴前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證等規(guī)劃審批手續(xù)的除外。

發(fā)包人能夠辦理審批手續(xù)而未辦理，并以未辦理審批手續(xù)為由請(qǐng)求確認(rèn)建設(shè)工程施工合同無效的，人民法院不予支持。

第四條 承包人超越資質(zhì)等級(jí)許可的業(yè)務(wù)范圍簽訂建設(shè)工程施工合同，在建設(shè)工程竣工前取得相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)，當(dāng)事人請(qǐng)求按照無效合同處理的，人民法院不予支持。

第五條 具有勞務(wù)作業(yè)法定資質(zhì)的承包人與總承包人、分包人簽訂的勞務(wù)分包合同，當(dāng)事人請(qǐng)求確認(rèn)無效的，人民法院依法不予支持。

第六條 建設(shè)工程施工合同無效，一方當(dāng)事人請(qǐng)求對(duì)方賠償損失的，應(yīng)當(dāng)就對(duì)方過錯(cuò)、損失大小、過錯(cuò)與損失之間的因果關(guān)系承擔(dān)舉證責(zé)任。

損失大小無法確定，一方當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)工期、工程價(jià)款支付時(shí)間等內(nèi)容確定損失大小的，人民法院可以結(jié)合雙方過錯(cuò)程度、過錯(cuò)與損失之間的因果關(guān)系等因素作出裁判。

第七條 缺乏資質(zhì)的單位或者個(gè)人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義簽訂建設(shè)工程施工合同，發(fā)包人請(qǐng)求出借方與借用方對(duì)建設(shè)工程質(zhì)量不合格等因出借資質(zhì)造成的損失承擔(dān)連帶賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

第八條 當(dāng)事人對(duì)建設(shè)工程開工日期有爭議的，人民法院應(yīng)當(dāng)分別按照以下情形予以認(rèn)定:

(一)開工日期為發(fā)包人或者監(jiān)理人發(fā)出的開工通知載明的開工日期;開工通知發(fā)出后，尚不具備開工條件的，以開工條件具備的時(shí)間為開工日期;因承包人原因?qū)е麻_工時(shí)間推遲的，以開工通知載明的時(shí)間為開工日期。

(二)承包人經(jīng)發(fā)包人同意已經(jīng)實(shí)際進(jìn)場(chǎng)施工的，以實(shí)際進(jìn)場(chǎng)施工時(shí)間為開工日期。

(三)發(fā)包人或者監(jiān)理人未發(fā)出開工通知，亦無相關(guān)證據(jù)證明實(shí)際開工日期的，應(yīng)當(dāng)綜合考慮開工報(bào)告、合同、施工許可證、竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告或者竣工驗(yàn)收備案表等載明的時(shí)間，并結(jié)合是否具備開工條件的事實(shí)，認(rèn)定開工日期。

第九條 當(dāng)事人對(duì)建設(shè)工程實(shí)際竣工日期有爭議的，人民法院應(yīng)當(dāng)分別按照以下情形予以認(rèn)定:

(一)建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的，以竣工驗(yàn)收合格之日為竣工日期;

(二)承包人已經(jīng)提交竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，發(fā)包人拖延驗(yàn)收的，以承包人提交驗(yàn)收?qǐng)?bào)告之日為竣工日期;

(三)建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收，發(fā)包人擅自使用的，以轉(zhuǎn)移占有建設(shè)工程之日為竣工日期。

第十條 當(dāng)事人約定順延工期應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包人或者監(jiān)理人簽證等方式確認(rèn)，承包人雖未取得工期順延的確認(rèn)，但能夠證明在合同約定的期限內(nèi)向發(fā)包人或者監(jiān)理人申請(qǐng)過工期順延且順延事由符合合同約定，承包人以此為由主張工期順延的，人民法院應(yīng)予支持。

當(dāng)事人約定承包人未在約定期限內(nèi)提出工期順延申請(qǐng)視為工期不順延的，按照約定處理，但發(fā)包人在約定期限后同意工期順延或者承包人提出合理抗辯的除外。

第十一條 建設(shè)工程竣工前，當(dāng)事人對(duì)工程質(zhì)量發(fā)生爭議，工程質(zhì)量經(jīng)鑒定合格的，鑒定期間為順延工期期間。

第十二條 因承包人的原因造成建設(shè)工程質(zhì)量不符合約定，承包人拒絕修理、返工或者改建，發(fā)包人請(qǐng)求減少支付工程價(jià)款的，人民法院應(yīng)予支持。

第十三條 發(fā)包人具有下列情形之一，造成建設(shè)工程質(zhì)量缺陷，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)過錯(cuò)責(zé)任:

(一)提供的設(shè)計(jì)有缺陷;

(二)提供或者指定購買的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備不符合強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn);

(三)直接指定分包人分包專業(yè)工程。

承包人有過錯(cuò)的，也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的過錯(cuò)責(zé)任。

第十四條 建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收，發(fā)包人擅自使用后，又以使用部分質(zhì)量不符合約定為由主張權(quán)利的，人民法院不予支持;但是承包人應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程的合理使用壽命內(nèi)對(duì)地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量承擔(dān)民事責(zé)任。

第十五條 因建設(shè)工程質(zhì)量發(fā)生爭議的，發(fā)包人可以以總承包人、分包人和實(shí)際施工人為共同被告提起訴訟。

第十六條 發(fā)包人在承包人提起的建設(shè)工程施工合同糾紛案件中，以建設(shè)工程質(zhì)量不符合合同約定或者法律規(guī)定為由，就承包人支付違約金或者賠償修理、返工、改建的合理費(fèi)用等損失提出反訴的，人民法院可以合并審理。

第十七條 有下列情形之一，承包人請(qǐng)求發(fā)包人返還工程質(zhì)量保證金的，人民法院應(yīng)予支持:

(一)當(dāng)事人約定的工程質(zhì)量保證金返還期限屆滿;

(二)當(dāng)事人未約定工程質(zhì)量保證金返還期限的，自建設(shè)工程通過竣工驗(yàn)收之日起滿二年;

(三)因發(fā)包人原因建設(shè)工程未按約定期限進(jìn)行竣工驗(yàn)收的，自承包人提交工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告九十日后當(dāng)事人約定的工程質(zhì)量保證金返還期限屆滿;當(dāng)事人未約定工程質(zhì)量保證金返還期限的，自承包人提交工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告九十日后起滿二年。

發(fā)包人返還工程質(zhì)量保證金后，不影響承包人根據(jù)合同約定或者法律規(guī)定履行工程保修義務(wù)。

第十八條 因保修人未及時(shí)履行保修義務(wù)，導(dǎo)致建筑物毀損或者造成人身損害、財(cái)產(chǎn)損失的，保修人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

保修人與建筑物所有人或者發(fā)包人對(duì)建筑物毀損均有過錯(cuò)的，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第十九條 當(dāng)事人對(duì)建設(shè)工程的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)或者計(jì)價(jià)方法有約定的，按照約定結(jié)算工程價(jià)款。

因設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致建設(shè)工程的工程量或者質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，當(dāng)事人對(duì)該部分工程價(jià)款不能協(xié)商一致的，可以參照簽訂建設(shè)工程施工合同時(shí)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門發(fā)布的計(jì)價(jià)方法或者計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)算工程價(jià)款。

建設(shè)工程施工合同有效，但建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收不合格的，依照民法典第五百七十七條規(guī)定處理。

第二十條 當(dāng)事人對(duì)工程量有爭議的，按照施工過程中形成的簽證等書面文件確認(rèn)。承包人能夠證明發(fā)包人同意其施工，但未能提供簽證文件證明工程量發(fā)生的，可以按照當(dāng)事人提供的其他證據(jù)確認(rèn)實(shí)際發(fā)生的工程量。

第二十一條 當(dāng)事人約定，發(fā)包人收到竣工結(jié)算文件后，在約定期限內(nèi)不予答復(fù)，視為認(rèn)可竣工結(jié)算文件的，按照約定處理。承包人請(qǐng)求按照竣工結(jié)算文件結(jié)算工程價(jià)款的，人民法院應(yīng)予支持。

第二十二條 當(dāng)事人簽訂的建設(shè)工程施工合同與招標(biāo)文件、投標(biāo)文件、中標(biāo)通知書載明的工程范圍、建設(shè)工期、工程質(zhì)量、工程價(jià)款不一致，一方當(dāng)事人請(qǐng)求將招標(biāo)文件、投標(biāo)文件、中標(biāo)通知書作為結(jié)算工程價(jià)款的依據(jù)的，人民法院應(yīng)予支持。

第二十三條 發(fā)包人將依法不屬于必須招標(biāo)的建設(shè)工程進(jìn)行招標(biāo)后，與承包人另行訂立的建設(shè)工程施工合同背離中標(biāo)合同的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容，當(dāng)事人請(qǐng)求以中標(biāo)合同作為結(jié)算建設(shè)工程價(jià)款依據(jù)的，人民法院應(yīng)予支持，但發(fā)包人與承包人因客觀情況發(fā)生了在招標(biāo)投標(biāo)時(shí)難以預(yù)見的變化而另行訂立建設(shè)工程施工合同的除外。

第二十四條 當(dāng)事人就同一建設(shè)工程訂立的數(shù)份建設(shè)工程施工合同均無效，但建設(shè)工程質(zhì)量合格，一方當(dāng)事人請(qǐng)求參照實(shí)際履行的合同關(guān)于工程價(jià)款的約定折價(jià)補(bǔ)償承包人的，人民法院應(yīng)予支持。

實(shí)際履行的合同難以確定，當(dāng)事人請(qǐng)求參照最后簽訂的合同關(guān)于工程價(jià)款的約定折價(jià)補(bǔ)償承包人的，人民法院應(yīng)予支持。

第二十五條 當(dāng)事人對(duì)墊資和墊資利息有約定，承包人請(qǐng)求按照約定返還墊資及其利息的，人民法院應(yīng)予支持，但是約定的利息計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)高于墊資時(shí)的同類貸款利率或者同期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率的部分除外。

當(dāng)事人對(duì)墊資沒有約定的，按照工程欠款處理。

當(dāng)事人對(duì)墊資利息沒有約定，承包人請(qǐng)求支付利息的，人民法院不予支持。

第二十六條 當(dāng)事人對(duì)欠付工程價(jià)款利息計(jì)付標(biāo)準(zhǔn)有約定的，按照約定處理。沒有約定的，按照同期同類貸款利率或者同期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率計(jì)息。

第二十七條 利息從應(yīng)付工程價(jià)款之日開始計(jì)付。當(dāng)事人對(duì)付款時(shí)間沒有約定或者約定不明的，下列時(shí)間視為應(yīng)付款時(shí)間:

(一)建設(shè)工程已實(shí)際交付的，為交付之日;

(二)建設(shè)工程沒有交付的，為提交竣工結(jié)算文件之日;

(三)建設(shè)工程未交付，工程價(jià)款也未結(jié)算的，為當(dāng)事人起訴之日。

第二十八條 當(dāng)事人約定按照固定價(jià)結(jié)算工程價(jià)款，一方當(dāng)事人請(qǐng)求對(duì)建設(shè)工程造價(jià)進(jìn)行鑒定的，人民法院不予支持。

第二十九條 當(dāng)事人在訴訟前已經(jīng)對(duì)建設(shè)工程價(jià)款結(jié)算達(dá)成協(xié)議，訴訟中一方當(dāng)事人申請(qǐng)對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行鑒定的，人民法院不予準(zhǔn)許。

第三十條 當(dāng)事人在訴訟前共同委托有關(guān)機(jī)構(gòu)、人員對(duì)建設(shè)工程造價(jià)出具咨詢意見，訴訟中一方當(dāng)事人不認(rèn)可該咨詢意見申請(qǐng)鑒定的，人民法院應(yīng)予準(zhǔn)許，但雙方當(dāng)事人明確表示受該咨詢意見約束的除外。

第三十一條 當(dāng)事人對(duì)部分案件事實(shí)有爭議的，僅對(duì)有爭議的事實(shí)進(jìn)行鑒定，但爭議事實(shí)范圍不能確定，或者雙方當(dāng)事人請(qǐng)求對(duì)全部事實(shí)鑒定的除外。

第三十二條 當(dāng)事人對(duì)工程造價(jià)、質(zhì)量、修復(fù)費(fèi)用等專門性問題有爭議，人民法院認(rèn)為需要鑒定的，應(yīng)當(dāng)向負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人釋明。當(dāng)事人經(jīng)釋明未申請(qǐng)鑒定，雖申請(qǐng)鑒定但未支付鑒定費(fèi)用或者拒不提供相關(guān)材料的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。

一審訴訟中負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人未申請(qǐng)鑒定，雖申請(qǐng)鑒定但未支付鑒定費(fèi)用或者拒不提供相關(guān)材料，二審訴訟中申請(qǐng)鑒定，人民法院認(rèn)為確有必要的，應(yīng)當(dāng)依照民事訴訟法第一百七十條第一款第三項(xiàng)的規(guī)定處理。

第三十三條 人民法院準(zhǔn)許當(dāng)事人的鑒定申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人申請(qǐng)及查明案件事實(shí)的需要，確定委托鑒定的事項(xiàng)、范圍、鑒定期限等，并組織當(dāng)事人對(duì)爭議的鑒定材料進(jìn)行質(zhì)證。

第三十四條 人民法院應(yīng)當(dāng)組織當(dāng)事人對(duì)鑒定意見進(jìn)行質(zhì)證。鑒定人將當(dāng)事人有爭議且未經(jīng)質(zhì)證的材料作為鑒定依據(jù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)組織當(dāng)事人就該部分材料進(jìn)行質(zhì)證。經(jīng)質(zhì)證認(rèn)為不能作為鑒定依據(jù)的，根據(jù)該材料作出的鑒定意見不得作為認(rèn)定案件事實(shí)的依據(jù)。

第三十五條 與發(fā)包人訂立建設(shè)工程施工合同的承包人，依據(jù)民法典第八百零七條的規(guī)定請(qǐng)求其承建工程的價(jià)款就工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。

第三十六條 承包人根據(jù)民法典第八百零七條規(guī)定享有的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。

第三十七條 裝飾裝修工程具備折價(jià)或者拍賣條件，裝飾裝修工程的承包人請(qǐng)求工程價(jià)款就該裝飾裝修工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。

第三十八條 建設(shè)工程質(zhì)量合格，承包人請(qǐng)求其承建工程的價(jià)款就工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。

第三十九條 未竣工的建設(shè)工程質(zhì)量合格，承包人請(qǐng)求其承建工程的價(jià)款就其承建工程部分折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。

第四十條 承包人建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償?shù)姆秶勒諊鴦?wù)院有關(guān)行政主管部門關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款范圍的規(guī)定確定。

承包人就逾期支付建設(shè)工程價(jià)款的利息、違約金、損害賠償金等主張優(yōu)先受償?shù)?，人民法院不予支持?/p>

第四十一條 承包人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，但最長不得超過十八個(gè)月，自發(fā)包人應(yīng)當(dāng)給付建設(shè)工程價(jià)款之日起算。

第四十二條 發(fā)包人與承包人約定放棄或者限制建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，損害建筑工人利益，發(fā)包人根據(jù)該約定主張承包人不享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的，人民法院不予支持。

第四十三條 實(shí)際施工人以轉(zhuǎn)包人、違法分包人為被告起訴的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理。

實(shí)際施工人以發(fā)包人為被告主張權(quán)利的，人民法院應(yīng)當(dāng)追加轉(zhuǎn)包人或者違法分包人為本案第三人，在查明發(fā)包人欠付轉(zhuǎn)包人或者違法分包人建設(shè)工程價(jià)款的數(shù)額后，判決發(fā)包人在欠付建設(shè)工程價(jià)款范圍內(nèi)對(duì)實(shí)際施工人承擔(dān)責(zé)任。

第四十四條 實(shí)際施工人依據(jù)民法典第五百三十五條規(guī)定，以轉(zhuǎn)包人或者違法分包人怠于向發(fā)包人行使到期債權(quán)或者與該債權(quán)有關(guān)的從權(quán)利，影響其到期債權(quán)實(shí)現(xiàn)，提起代位權(quán)訴訟的，人民法院應(yīng)予支持。

第四十五條 本解釋自2024年1月1日起施行。

受償權(quán)如何行使，工程款優(yōu)先權(quán)與抵押權(quán)誰優(yōu)先受償

物權(quán)法第179條規(guī)定，債務(wù)人不履行到期債務(wù)，債權(quán)人有權(quán)就抵押的財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。因此在開發(fā)商無法償還借款時(shí)，貸款機(jī)構(gòu)作為抵押權(quán)人，可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

而在建工程上除存在抵押權(quán)人外，還存在其他權(quán)利主體。合同法第286條規(guī)定了建筑施工企業(yè)對(duì)工程款的優(yōu)先受償權(quán)：發(fā)包人逾期不支付工程價(jià)款的，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣，建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。

因此當(dāng)開發(fā)商無力償還抵押貸款和承包人的合同價(jià)款時(shí)，同一建設(shè)工程中便同時(shí)存在在建工程抵押權(quán)和承包人的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。在發(fā)生兩權(quán)競合的情形時(shí)，兩項(xiàng)權(quán)利如何實(shí)現(xiàn)，是否能夠發(fā)揮各自的法律功能？

1、權(quán)利優(yōu)先順序

基于法定優(yōu)于約定原理，《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第一條規(guī)定，人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。

針對(duì)實(shí)踐中的司法實(shí)踐困惑，2024年2月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（二）》進(jìn)而明確了優(yōu)先受償權(quán)的法定優(yōu)先權(quán)性質(zhì)，確定了其優(yōu)先于抵押權(quán)等擔(dān)保物權(quán)的效力，完善了優(yōu)先權(quán)的邏輯體系。

另外需要注意的是，《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第二條還就同一在建工程上存有在建工程抵押權(quán)、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、房屋預(yù)購者期待權(quán)的情況做出規(guī)定：消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。因此從權(quán)利位階上看，工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)高于抵押權(quán)，但不高于買受人期待權(quán)，位階高的權(quán)利優(yōu)先于位階低的權(quán)利優(yōu)先得到保障。

2、權(quán)利的主張與行使

建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)是承包人對(duì)抗發(fā)包人，保障工程價(jià)款實(shí)現(xiàn)的有力的法律武器。承包人應(yīng)依法使用該項(xiàng)權(quán)利追索工程款，保護(hù)自身合法權(quán)益：該權(quán)利的行使期限為半年，自發(fā)包人應(yīng)當(dāng)給付建設(shè)工程價(jià)款之日起算；未竣工工程可行使優(yōu)先受償權(quán)，但需達(dá)到質(zhì)量合格標(biāo)準(zhǔn)。

需要注意的是，發(fā)包人往往在簽訂建設(shè)工程施工合同時(shí)便強(qiáng)勢(shì)要求承包人簽署以房抵債協(xié)議書，或是在工程建設(shè)期間、債務(wù)清償期屆滿后與其達(dá)成以房抵債協(xié)議。而以房抵債協(xié)議會(huì)將工程欠款合同關(guān)系轉(zhuǎn)化為以房抵債合同關(guān)系，這一情況下施工方會(huì)喪失建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)，承包人應(yīng)主動(dòng)保護(hù)自身權(quán)益，在以房抵債和優(yōu)先受償間爭取平衡。

在建工程抵押權(quán)是金融機(jī)構(gòu)對(duì)抗貸款人，保障貸款償還的法律武器。除當(dāng)事人在抵押合同中另有約定外，其抵押物范圍不僅包括國有建設(shè)用地使用權(quán)，還包括規(guī)劃許可范圍內(nèi)已經(jīng)建造的和尚未建造的建筑物。其中，在建工程存在建筑承發(fā)包合同爭議的，行政罰沒、司法裁定和依法查封的，以及無擔(dān)保人的公益性質(zhì)（學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園等）在建工程不得設(shè)定抵押。

3、權(quán)利的限制與放棄

優(yōu)先受償權(quán)是法律規(guī)定的特定債權(quán)人優(yōu)先于其他債權(quán)人甚至優(yōu)先于其他物權(quán)人受償?shù)臋?quán)利。且該權(quán)利具有“承包人無須對(duì)建筑物存在實(shí)際占據(jù)、無須雙方合意達(dá)成一致”的特點(diǎn)——優(yōu)先受償既無須辦理登記手續(xù)，其受償額又不屬公示信息。因此對(duì)于金融機(jī)構(gòu)而言，在建工程抵押貸款的最大風(fēng)險(xiǎn)便是工程款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)問題。

2004年銀監(jiān)會(huì)制定的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》要求銀行密切關(guān)注建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)帶來的潛在法律風(fēng)險(xiǎn)，但面對(duì)優(yōu)先受償權(quán)可能對(duì)于銀行貸款抵押權(quán)行使的限制，銀行在提供在建工程抵押貸款時(shí)往往要求開發(fā)商出具承包人放棄工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的書面承諾。開發(fā)商便利用其優(yōu)勢(shì)談判地位，在簽訂建設(shè)工程施工合同時(shí)便要求承包人簽署放棄優(yōu)先受償權(quán)協(xié)議書。

在這一情況下，銀行的債權(quán)得到了最大程度保障，在建工程被強(qiáng)制拍賣或被變價(jià)所得價(jià)金將優(yōu)先用于抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)，承包人不再享受排他的優(yōu)先受清償?shù)臋?quán)利。

需要注意的是，針對(duì)實(shí)踐中承包人或自愿或被動(dòng)放棄工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的現(xiàn)象，2024年2月起施行的《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（二）》明確：優(yōu)先受償權(quán)可以約定放棄、限制，但不得損害建筑工人的利益。換言之，該放棄行為損害社會(huì)和實(shí)際施工人等第三人利益的則不予支持。

現(xiàn)實(shí)中優(yōu)先受償權(quán)與在建工程抵押權(quán)沖突的出現(xiàn)，有待于在建工程登記的完善。當(dāng)權(quán)利人登記能夠發(fā)揮應(yīng)有作用時(shí)，各項(xiàng)權(quán)利能夠得到更好的競存與實(shí)現(xiàn)，各權(quán)利主體的利益方能協(xié)調(diào)平衡。當(dāng)然，在“以房抵債”及“放棄優(yōu)先受償權(quán)”或明示或暗示、或主動(dòng)或無奈的情況下，承包人也可主動(dòng)尋求發(fā)包人提供業(yè)主支付擔(dān)保，在第三人的幫助下確保工程款的順利實(shí)現(xiàn)。

承包人能否就發(fā)包人逾期支付工程款利息損失主張優(yōu)先受償權(quán)？

不能。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。此處建設(shè)工程價(jià)款不應(yīng)包含違約金或者違約造成的損失。

《民法典》第八百零七條 發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除根據(jù)建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以請(qǐng)求人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。

《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十五條 與發(fā)包人訂立建設(shè)工程施工合同的承包人，依據(jù)民法典第八百零七條的規(guī)定請(qǐng)求其承建工程的價(jià)款就工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。

第三十七條 裝飾裝修工程具備折價(jià)或者拍賣條件，裝飾裝修工程的承包人請(qǐng)求工程價(jià)款就該裝飾裝修工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。

第三十八條 建設(shè)工程質(zhì)量合格，承包人請(qǐng)求其承建工程的價(jià)款就工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。

第三十九條 未竣工的建設(shè)工程質(zhì)量合格，承包人請(qǐng)求其承建工程的價(jià)款就其承建工程部分折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。

第四十條 承包人建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償?shù)姆秶勒諊鴦?wù)院有關(guān)行政主管部門關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款范圍的規(guī)定確定。

承包人就逾期支付建設(shè)工程價(jià)款的利息、違約金、損害賠償金等主張優(yōu)先受償?shù)模嗣穹ㄔ翰挥柚С帧?/p>