民法典規(guī)定抵押權買賣不破租賃嗎

法律分析：規(guī)定了抵押權與租賃的關系。抵押權設立前，抵押財產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關系不受該抵押權的影響。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》

第四百零五條 【抵押權與租賃權的關系】抵押權設立前，抵押財產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關系不受該抵押權的影響。

抵押不破租賃和買賣不破租賃的區(qū)別

法律分析：抵押不破租賃和買賣不破租賃的區(qū)別在于抵押不破先租賃原則：訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。租賃權與抵押權順位關系存在雙重標準，即抵押不破先租賃原則和抵押破后租賃原則。抵押不破先租賃原則：訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。1.租賃權先于抵押權以訂立抵押合同為時間標準：抵押財產(chǎn)出租時間在抵押合同訂立時間前;2.租賃權先于抵押合同的租賃權不受抵押權影響：抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權實現(xiàn)后， 租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。

法律依據(jù)：《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十條 租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：(一)房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現(xiàn)抵押權發(fā)生所有權變動的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

抵押不破租賃與房屋使用權抵債相關的法律規(guī)定

債務人以其房屋使用權抵償欠款的合同之債，不同于出租人與承租人之間簽訂的房屋租賃合同，故不適用合同法規(guī)定的抵押不破租賃原則。抵押不破租賃類似于買賣不破租賃，從法律上確認了在一定條件下“抵押不破租賃”的原則，也即確定了在一定條件下房屋承租權作為債權優(yōu)先于抵押權作為的擔保物權而得到法律保護的效力。抵押不破租賃實際也就是指抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。房屋使用權抵債合同僅對簽約雙方有法律約束力，不能對抗合同之外的第三人，不適用于買賣不破租賃原則。買賣不破租賃，即在租賃關系存續(xù)期間，即使出租人將租賃物讓與他人，對租賃關系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關系的存在并要求承租人返還租賃物?！痉梢罁?jù)】《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第二十條規(guī)定，租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：（一）房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現(xiàn)抵押權發(fā)生所有權變動的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

先抵押后出租的問題怎么處理

生活實踐中，我們將房屋進行抵押后再進行出租，就會出現(xiàn)抵押權與租賃權碰撞的情況。那么，先抵押后出租的問題怎么處理?抵押后的車法院怎么執(zhí)行?為了幫助大家更好的了解相關法律知識，我整理了相關的內(nèi)容，我們一起來了解一下吧。

一、先抵押后出租的問題怎么處理

我國法律有買賣不破租的規(guī)定，但抵押與買賣不同。如果出租在前，抵押在后，則抵押權實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效，這時，抵押不破除租賃。反之，如果抵押在前，出租在后，則抵押可破除租賃，即抵押權人在實現(xiàn)抵押權后，有權解除租賃關系。

抵押權是抵押權人直接對物享有的權利，可以對抗物的所有人及第三人，因此，抵押權是一種物權，而租賃關系中承租人的承租權是基于租賃合同而形成的一種債權。

二、抵押后的車法院怎么執(zhí)行

法院先對車輛進行拍賣。拍賣后要看車輛的抵押是否辦理了抵押登記，如果辦理的抵押登記就屬于優(yōu)先債權，拍賣車輛的所得款項需要優(yōu)先償還抵押權人，如果沒有辦理抵押登記，所有的在車輛上的債權就屬于普通債權，拍賣所得款項按債權人的主張債權數(shù)額比例進行分配。

具體執(zhí)行的方法是，法院拍賣該車輛的所得款項需要優(yōu)先償還抵押權人，再將拍賣所得的剩余款項交由債權人。

《民法典》第四百零一條 抵押權人在債務履行期限屆滿前，與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產(chǎn)歸債權人所有的，只能依法就抵押財產(chǎn)優(yōu)先受償。

三、先抵押后租賃合同效力是怎么確定的

出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、違約責任等條款達成一致意見后，租賃合同就成立了。成立后的房屋租賃合同有無法律效力，主要看以下四個方面:

(一)合同主體是否符合規(guī)定。即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構成要件。如是否為無民事行為能力人或限制民事行為能力人，或出租人是否為房屋所有人或合法使用權人等。

(二)房屋是否為法律法規(guī)禁止出租。只要法律法規(guī)不禁止出租的房屋，都可以依法出租。

(三)房屋租賃合同的內(nèi)容是否合法。在實踐中，有些房屋租賃合同約定房客逾期支付租金、水電費等的滯納金按每日2計算。從法律來說，這種約定因滯納金過高有失公平，屬于可撤銷條款。還有一種常見的情形是，有人用租來的房屋進行違法犯罪活動，若屬實，則在出租人明知或應當知道的情況下，這樣的租賃合同均是無效的，不受國家法律保護，租金依法沒收。

(四)是否進行過登記備案?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》及本市的租賃法規(guī)均規(guī)定，租賃當事人應向房產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。在實踐中，對未登記備案的租賃合同是否有效有兩種觀點，一種認為合同是無效的，另一種認為租賃合同仍然有效，但不具有對抗第三人的效力。

以上就是我為您詳細介紹關于先抵押后出租的問題怎么處理的相關知識，綜上所述，我們可以得知承租人可以行使自己的優(yōu)先購買權來阻止抵押權人行使抵押權。

先抵押后出租的問題怎么處理民法典

法律主觀：

租賃破 抵押 指的就是抵押不破租賃?！暗盅翰黄谱赓U”的前提就是租賃權先于 抵押權 設立。

法律客觀：

《 民法典 》第四百零五條，抵押權設立前，抵押財產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關系不受該抵押權的影響。

租賃的房屋被抵押怎么辦

法律分析：訂立抵押協(xié)議前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后，抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權?！币虼耍绻课莩鲎夂笤O立抵押的，該租賃關系不受影響。如果房屋先抵押，后出租的，出租方應該書面告知承租人，建議雙方在租賃協(xié)議中明確約定當?shù)盅簷鄬崿F(xiàn)造成租賃協(xié)議解除的，出租方應承擔的法律責任。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》 第四百條 設立抵押權，當事人應當采用書面形式訂立抵押合同。抵押合同一般包括下列條款：（一）被擔保債權的種類和數(shù)額；（二）債務人履行債務的期限；（三）抵押財產(chǎn)的名稱、數(shù)量等情況；（四）擔保的范圍。

已出租的房屋可以抵押嗎？

出租抵押的房屋是合法的，法律規(guī)定，未經(jīng)抵押權人同意，抵押人不得處分抵押物，但并未規(guī)定不得出租抵押物。因此，房主可以自由的進行出租其房屋?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用中華人民共和國擔保法若干問題的解釋》第六十六條規(guī)定：抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。這里我們通過法條的表述看出，法律是允許出租抵押物的，只是存在一個問題。我們通常所說“買賣不破租賃”在這種情況下將不適用，因為是先抵押后出租，在抵押權人實現(xiàn)抵押權的時候，將打破租賃關系以保障抵押權益。因此，律師提醒大家，在簽訂租賃合同的時候一定要了解清楚承租房屋是否存在抵押，如果存在的話，則要慎重選擇。

銀行貸款抵押物已經(jīng)出租,如何防范風險

一、銀行貸款抵押物已經(jīng)出租,如何防范風險

抵押貸款，使商品資產(chǎn)、票據(jù)、有價證券等提前轉(zhuǎn)化為貨幣資金，對加速貨幣資金的周轉(zhuǎn)，生產(chǎn)和流通，且對貸款客戶的約束力及銀企經(jīng)濟效益，較之信用貸款大大提高，是當前銀行業(yè)普遍采用且風險最小的貸款方式。但在參與貸款清收中發(fā)現(xiàn)，銀行與抵押人設定的抵押權，經(jīng)常與抵押人與承租人設定的租賃權銀行陷入貸款客戶設置的法律陷阱，導致銀行優(yōu)先受償權難以實現(xiàn)，貸款風險產(chǎn)生。

抵押權與租賃權沖突的，主要有貸款前已租賃而未告知銀行，誤導銀行放貸；二是貸款后租賃，取得巨額租金后，金蟬脫殼，懸空貸款；三是貸款后，為套取巨額租金，倒簽租賃合同，規(guī)避法律。均具有租期長，租金數(shù)額大，抵押人逃匿或無其他資產(chǎn)償債的特征。當拍賣抵押物時，承租人與及銀行形成強烈對抗，往往引起，嚴重影響社會治安及和諧，抵貸款高風險區(qū)。抵押人及承租人之所以有恃無恐，是因為法律有隙可鉆：

一、抵押登記前已租賃的，租賃合同有效。《擔保法》第48條規(guī)定：“抵押人將已租賃的財產(chǎn)抵押的，應當書面告知承租有效”。最高人民《關于和國擔保法>若干問做了更為具體的說明，規(guī)定：“抵押人將已租賃的財產(chǎn)抵押的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對有效”?！段餀喾ā返?9押合同前抵押財產(chǎn)已租賃的，原租賃關系不受該抵押權的影響”。抵押權無賣不破租賃”。但租賃權的長期存在，抵押權形同虛設：一是承租人可主張優(yōu)先購買權，二是抵押物拍賣難度加大，很少有買受人愿意抵押物的價值大打折扣。

二、抵押登記后租，失效部分損失應當賠償?！段餀嘣O立后抵押財產(chǎn)租賃的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押沖突，雖然承租人也知賃的，租賃合同對于受讓人沒有約束力，即抵押人行租人自有對抗的理善意，不知道租賃的資產(chǎn)設定了抵押；二是有償承租，合同失效則租金返還及損失賠償，天經(jīng)地義；三是租賃人逃匿或無其他資產(chǎn)，死豬不怕開水燙。承租人訴求不能得到滿足時，將矛，任何人奈何不了。

三、惡意串通無法查證，只能按有效處理。由于沒有制度，銀行無法查清租賃合同簽署時間的真實性。一旦出租人與承租人同簽訂日期提前到抵押登記之前，并輔之假租金收據(jù)，形成規(guī)定“抵押前簽訂的租賃合同有效”對抗抵押權，銀行及至都無法否定租賃定，且銀行相對于承租人來說，是的爭執(zhí)，政府及銀行管理有關部門只能出面讓銀行妥協(xié)，也無可奈何，強制執(zhí)行不了，只能“刀槍入庫”，中止執(zhí)行?；蛘弑黄瘸兄Z將抵押資產(chǎn)拍賣款，先退租金、補償損失給承租人，余下交銀行抵債，然而了，且貸款本金都難于收回。

由此可知，承租人的對抗力量足以消滅抵押權，承租人與銀行的強烈對抗，導致抵押權的實現(xiàn)困難重重。不僅影響抵押權實行程序的進行，且必然影響抵押物的變價價格，一旦沖突產(chǎn)生，銀行即落入租賃人或租賃人與承租人合謀設下的陷井。為此，防范貸款抵押權與租賃權沖突的風險迫在眉睫。

一、嚴格貸前“三查”制度，并建立科學的風險防范和預警機制，特別是貸前針對性地進行租賃權專項調(diào)查，做好相關調(diào)查筆錄。抵押人或法人的法定代表人或代理人簽署《保證書》，保證其沒有在貸款前簽訂租賃合同，并明確作出的虛假陳述將承擔的法律后果。為將來實施防范風險措施、追究責任準備證據(jù)。

二、經(jīng)常性進行貸后巡查，及時發(fā)現(xiàn)其經(jīng)營狀況變化，確保其沒有將抵押物被租賃。貸后檢查人員，要充分利用現(xiàn)代化證據(jù)收集工具，收集固定視聽資料，掌握一切影響貸款安全的動向；若發(fā)現(xiàn)貸后租賃的，及時制止，首先書面告知承租人其資產(chǎn)抵押情況及抵押物租賃的合同效力，告知抵押物租賃不得超過抵押期限的法律規(guī)定，為將來行使抵押權掃清障礙若發(fā)現(xiàn)貸前租賃的；其次，要求抵押人停止其降低抵押價值的租賃行為，督促當面簽訂中止或者重新簽訂不長于抵押期限的《租賃合同》，提供與減少價值相當?shù)膿?。否則，立即停止發(fā)放余下貸款，并提前收回貸款。

三、對于貸前租賃且作出虛假陳述的，經(jīng)查證核實，認定其以非法占有為目的，采用虛構事實、隱瞞真相的方法，銀行的貸款行為，構成貸款罪。及時向公安機關提起刑事控訴，請求公安機關以立案偵查，追究刑事責任。

四、對于貸后簽訂租賃合同的，銀行在行使抵押權時，先與承租人協(xié)商，協(xié)商不成，立即抵押人與承租人，請求確定其合同超過抵押期限的部分無效，判決確定賠償責任人及金額，避免承租人與銀行的直接對抗與沖突。以判決對抗抵消其租賃權，保障其抵押權的實現(xiàn)。

五、對于倒簽合同的，應收集證人證言及視聽資料，揭露真相，確定實際承租的時間，確認其倒簽的合同無效；如果查明是抵押人與承租人合謀逃債的，承租人則構成罪共犯，只有承租人面臨刑事追究時，才可能會明哲保身，說出真相，放棄租賃權的對抗，掃清抵押權實現(xiàn)的障礙。

二、銀行抵押貸款風險有哪些呢？

銀行抵押貸款風險有：1、銀行抵押信用違約風險；2、抵押期限錯配風險；3、最后貸款人風險；4、法律風險；5、增大了央行進行貨幣信貸調(diào)控的難度；6、個人信用信息被濫用的風險；7、信息不對稱與信息透明度問題；8、技術風險?！痉梢罁?jù)】《個人貸款管理暫行辦法》第九條貸款人應建立借款人合理的收入償債比例控制機制，結合借款人收入、負債、支出、貸款用途、擔保情況等因素，合理確定貸款金額和期限，控制借款人每期還款額不超過其還款能力。第二百四十二條被執(zhí)行人未按執(zhí)行通知履行法律文書確定的義務，人民有權向有關單位查詢被執(zhí)行人的存款、債券、股票、基金份額等財產(chǎn)情況。人民有權根據(jù)不同情形扣押、凍結、劃撥、變價被執(zhí)行人的財產(chǎn)。

三、什么是抵押物風險

就是抵押物沒有當時抵押時評估的價值

房子出租期間房東可以抵押嗎

出租人可以將出租的房屋進行抵押，租賃不影響抵押權人實現(xiàn)其優(yōu)先受償權。同時，抵押權的實現(xiàn)亦不影響租賃合同的繼續(xù)履行，也就是說，租賃合同的效力及于買受人。租賃關系直接針對的是房屋使用、收益的權利，而抵押權針對的是房屋的交換價值，二者并無本質(zhì)沖突，出租人可以對房屋行使充分的處分權。

抵押權人對已出租的房屋同意抵押的，該風險由其自行承擔，抵押權人不能以該權利對抗承租權。抵押權實現(xiàn)后，也不影響租賃合同的履行。未經(jīng)登記的租賃合同，當房屋所有權發(fā)生變化時，承租人不能以“買賣不破租賃為由”向新的房屋權利人要求租賃合同繼續(xù)履行。但是，承租人有證據(jù)證明新的房屋權利人知道或者應當知道租賃事實的除外。

房屋出租是房屋所有權人將房屋使用權轉(zhuǎn)讓給房屋承租人的法律行為，房屋租賃期間，房屋的使用權由承租人享有;房屋抵押是在房屋所有權上設置的他項權利，當?shù)盅喝藷o法向抵押權人償還債務時，抵押權人有權實現(xiàn)抵押權，即通過法院拍賣、變賣房屋并就拍賣變賣所得價款優(yōu)先受償。

房子抵押后還能出租嗎

1.房屋租賃在前，抵押在后，抵押不破租賃：即抵押權人主張房屋抵押權時不影響租賃合同的效力，承租人享有繼續(xù)租賃該房屋的權利。

2.若抵押在先，租賃房屋在后，則房東有義務如實告知承租人該租賃房屋已抵押的事實。房東若已盡如實告知義務，則實現(xiàn)抵押權可以破租賃，即抵押權人在實現(xiàn)抵押權過程中可以主張解除房東和承租人的租賃關系;若房東未盡如實告知義務，則在實現(xiàn)抵押權過程中，因抵押權人主張解除租賃關系給承租人造成的損失，承租人可以向房東追償。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國物權法》

第一百九十條

訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。