賣房賣家違約了怎么辦(賣房買家違約了怎么辦)

賣房一方違約怎么辦

法律分析：一、繼續(xù)履行合同

如果當(dāng)事人一方不履行合同，另一方可要求違約方繼續(xù)履行合同。例如，在房屋買賣中，如果買方已支付價(jià)款，但賣方遲遲不交付房屋，買方就可以要求賣方繼續(xù)履行交房的義務(wù);或者賣方已經(jīng)交付房屋但買家不支付價(jià)款，賣方就有權(quán)要求買方繼續(xù)支付價(jià)款。同時(shí)，繼續(xù)履行不影響守約方繼續(xù)追究違約方的違約責(zé)任，如：向守約方賠償損失或支付違約金等。

但有下列情況的則不適用繼續(xù)履行：

（1）法律上或者事實(shí)上不能履行；

（2）債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過(guò)高；

（3）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。

二、解除合同

合同法規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延主要債務(wù)或者有其他違約行為致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，當(dāng)事人可以單方解除合同。此外，在房屋買賣交易中，如果當(dāng)事人一方明確表示自己將不履行債務(wù)，或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，當(dāng)事人也可以依法解除合同。

解除合同時(shí)可適用定金罰則，守約方可要求違約方支付違約金。當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或定金條款。

三、定金罰則

如果房屋買賣合同當(dāng)事人在合同中約定了定金條款則可以適用定金。以定金方式承擔(dān)違約責(zé)任的做法是：支付定金一方違約時(shí)，不得要求對(duì)方退回定金；收受定金一方違約時(shí)，應(yīng)雙倍返還定金。其中需要注意的是，定金數(shù)額不得超過(guò)房屋買賣合同總價(jià)款的20%，超過(guò)部分將不被視為定金。

四、支付違約金

違約金可以由房屋買賣合同的雙方協(xié)商確定，雙方可以在合同中明確約定違約金的數(shù)額或者計(jì)算方法，但約定不能違法，數(shù)額不能明顯不合理。如果合同約定的違約金數(shù)額低于實(shí)際造成的損失，守約方可以請(qǐng)求法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;如果約定違約金過(guò)分高于實(shí)際造成的損失，違約方也可以請(qǐng)求法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。

需要注意的是，在一方違約程度不嚴(yán)重，另一方馬上要求高額的違約金，一般情況下很難得到支持。如果房屋買賣合同繼續(xù)履行，可考慮參照“滯納金”等條款追究對(duì)方違約責(zé)任。

五、賠償損失

在另外一些情況下，房屋買賣合同的違約方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償損失的責(zé)任：

（1）合同當(dāng)事人沒(méi)有約定違約金和定金，也沒(méi)有法定違約金可以適用，如果違約行為給對(duì)方造成了損失，則違約方應(yīng)承擔(dān)賠償損失的責(zé)任，數(shù)額可由雙方商定，或由仲裁機(jī)構(gòu)裁決、法院判決。

（2）合同雖約定了違約金或存在法定違約金，但違約一方支付的違約金不足以補(bǔ)償損失，對(duì)于不足部分仍應(yīng)賠償損失。損失賠償?shù)慕痤~應(yīng)相當(dāng)于因違約給對(duì)方造成的損失，包括合同履行后本可以獲得的利益，但不得超過(guò)違約一方在訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違約可能造成的最大損失。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法典》

第五百七十七條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

第五百七十八條 當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對(duì)方可以在履行期限屆滿前請(qǐng)求其承擔(dān)違約責(zé)任。

第五百七十九條 當(dāng)事人一方未支付價(jià)款、報(bào)酬、租金、利息，或者不履行其他金錢債務(wù)的，對(duì)方可以請(qǐng)求其支付。

二手房已過(guò)戶賣方違約怎么辦交易糾紛怎么處理？

一、二手房已過(guò)戶賣方違約怎么辦

可以根據(jù)當(dāng)初簽訂的合同，要求對(duì)方繼續(xù)履行，對(duì)方拒絕的，可以要求其承擔(dān)違約責(zé)任，雙方不能達(dá)成協(xié)商解決意見(jiàn)的，可以向人民法院提起訴訟。

根據(jù)《合同法》第一百一十二條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對(duì)方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

第一百一十三條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。

二、二手房交易糾紛怎么處理

起訴違約，要求承擔(dān)違約責(zé)任。

違約責(zé)任的承擔(dān)方式有以下幾種

（1）支付違約金：指合同當(dāng)事人在合同中約定的，在合同債務(wù)人不履行或不適當(dāng)履行合同義務(wù)時(shí)，向?qū)Ψ疆?dāng)事人支付的一定數(shù)額的金錢。

（2）損害賠償：是指因合同一方當(dāng)事人的違約行為而給對(duì)方當(dāng)事人造成財(cái)產(chǎn)損失時(shí)，違約方向?qū)Ψ疆?dāng)事人所作的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

（3）繼續(xù)履行：是指由法院或仲裁機(jī)關(guān)作出要求實(shí)際履行的判決或下達(dá)特別履行命令，強(qiáng)迫債務(wù)人在指定期限內(nèi)履行合同債務(wù)。

其他補(bǔ)救措施。第一百一十一條質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)違約責(zé)任沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對(duì)方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價(jià)款或者報(bào)酬等違約責(zé)任。第一百一十二條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對(duì)方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

三、二手房交易流程的注意事項(xiàng)

第1步：買賣前的產(chǎn)權(quán)審核

擔(dān)心買到產(chǎn)權(quán)有瑕疵的房子，是買家們不敢進(jìn)行自主交易的一大原因。但做足前期準(zhǔn)備工作，這一問(wèn)題也將不是問(wèn)題。

風(fēng)險(xiǎn)提示：此環(huán)節(jié)最大風(fēng)險(xiǎn)即是產(chǎn)權(quán)瑕疵問(wèn)題，所以在交定金之前，必須去查檔并得到確定答案。你相中的房屋有可能處于抵押狀態(tài)，也有可能因?yàn)橛袀鶆?wù)糾紛而處于查封狀態(tài)，而一旦房屋產(chǎn)權(quán)有問(wèn)題，交易即宣布無(wú)效。

第2步：交定金與簽合同

如果你看中的房子還在按揭中，定金最好不要直接交到業(yè)主手中，而應(yīng)該交由第三方監(jiān)管。如果買賣雙方都有可以信賴的第三方，則可以簽一個(gè)簡(jiǎn)單協(xié)議，約定贖樓完畢之后給定金賣方，需注明交給監(jiān)管第三方則視為賣家收訖，賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的，視為違約。如果沒(méi)有可信賴的第三方，定金最好交由銀行監(jiān)管。具體做法是：買賣雙方到銀行去簽一份監(jiān)管協(xié)議即可，約定在交易中心完成遞件手續(xù)后，劃撥到賣家賬戶上。

一般來(lái)說(shuō)，在交定金的時(shí)候會(huì)簽一份預(yù)約買賣合同，示范文本可以在百度上搜索。合同至少需要約定物業(yè)地址、成交金額、交樓時(shí)間、違約金和違約責(zé)任等，具體條款見(jiàn)示范文本。