二手房交易合同違約金(二手房交易合同違約金的法律規(guī)定)

二手房買(mǎi)賣(mài)違約金的法律規(guī)定

法律主觀(guān)：

一、二手房買(mǎi)賣(mài)違約金法律上有哪些規(guī)定

二手房買(mǎi)賣(mài)違約金法律上的規(guī)定：《民法典》第五百八十五條【違約金】當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以增加;約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以適當(dāng)減少。

二、違約金都有哪些

違約金是指當(dāng)事人在合同中約定的或法律所規(guī)定的，一方違約時(shí)應(yīng)支付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。違約金可分為以下三種：

1.法定違約金。從我國(guó)現(xiàn)行法律的規(guī)定來(lái)看，法定違約金主要有以下幾種情況：

(1)由法律、法規(guī)具體規(guī)定違約金的數(shù)額。

(2)由法律、法規(guī)直接規(guī)定違約金的固定比率。

(3)由法律、法規(guī)直接規(guī)定違約金的比率幅度，具體比率由當(dāng)事人在此幅度內(nèi)具體商定。

2.約定違約金。約定違約金主要有兩種情況：

(1)法律、法規(guī)對(duì)違約金未作具體規(guī)定，完全允許當(dāng)事人約定的違約金。

(2)法律、法規(guī)雖規(guī)定了違約金的數(shù)額、比率或幅度，但是又允許當(dāng)事人自行協(xié)商，或規(guī)定當(dāng)事人的約定優(yōu)于法定的違約金。

三、合同違約金據(jù)具有什么特征

合同違約金據(jù)具有的特征有：

1.可以由當(dāng)事人在訂立合同時(shí)協(xié)商確定。當(dāng)事人可以約定違反合同的一攬子違約金，也可以?xún)H就遲延履行、瑕疵履行、不完全履行等約定單項(xiàng)違約金。

2.違約金的數(shù)額是預(yù)先確定的。

3.違約金的適用不完全以實(shí)際損害為前提，也不以損失大小為絕對(duì)的支付標(biāo)準(zhǔn)。

法律客觀(guān)：

《中華人民共和國(guó)民法典》第五百八十四條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，造成對(duì)方損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過(guò)違約一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違約可能造成的損失?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第五百八十五條當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以適當(dāng)減少。

二手房買(mǎi)方違約判賠20%

訂合同的時(shí)候一般要約定違約金，特別是房屋買(mǎi)賣(mài)合同，一般涉及的金錢(qián)較多，加上房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)較大，一旦一方違約，不管是買(mǎi)方，還是賣(mài)方，可能就會(huì)遭受較大的損失。但是，按照規(guī)定，房屋買(mǎi)賣(mài)合同中有約定違約金的，不是自主說(shuō)好多少就行的，其范圍還得根據(jù)法律的規(guī)定。違約金是有一定的范圍，法院支持二手房買(mǎi)賣(mài)合同約定20%違約金，而且根據(jù)法律的規(guī)定，違約金的上限是不能超過(guò)損失的百分之三十。

法律依據(jù)：《民法典》第五百八十五條 當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。

約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以適當(dāng)減少。

當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。

二手房買(mǎi)賣(mài)中的違約金調(diào)整

二手房買(mǎi)賣(mài)中的違約金調(diào)整

一、關(guān)鍵詞:二手房買(mǎi)賣(mài)、違約金、調(diào)整、填平原則

在二手房買(mǎi)賣(mài)合同中，買(mǎi)賣(mài)雙方經(jīng)常就某些特別關(guān)心的事項(xiàng)約定違約金條款。就筆者所見(jiàn)幾大中介提供的格式條款中，約定的違約金數(shù)額往往較高，甚至部分約定的違約金數(shù)額達(dá)到了總房?jī)r(jià)款的 20%。司法實(shí)踐中，一旦合同當(dāng)事人違約，約定多少違約金法院就會(huì)判決多少嗎?

二、懂法重點(diǎn)：

第一，什么是違約金?《民法典》第585條第1款規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。因此，違約金，是指合司雙方對(duì)合同履行中出現(xiàn)違約情形時(shí)預(yù)先約定的責(zé)任承擔(dān)方式。約定違約金的優(yōu)點(diǎn)在于守約方無(wú)需舉證證明損失數(shù)額，即可通過(guò)約定要求違約方承擔(dān)責(zé)任。

第二，生效判決如何看待違約金的性質(zhì)?理論上，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，在合同法的違約責(zé)任領(lǐng)域一般適用填平原則，即守約方應(yīng)獲違約賠償填平其因違約產(chǎn)生的損失即可。因此，《民法典》第585條第2款規(guī)定約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以增加;約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以適當(dāng)減少。正因?yàn)榉擅鞔_規(guī)定違約金以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，生效判決對(duì)違約金的功能還作出如下認(rèn)定:違約金條款在功能上以補(bǔ)償為主，懲罰為輔。通俗來(lái)說(shuō)，無(wú)論違約金如何約定，在當(dāng)事人對(duì)違約金的數(shù)額提出異議的情況下，法院需要審查違約金是否過(guò)分高于或低于實(shí)際損失。確保違約金能夠充分補(bǔ)償守約方實(shí)際損失并適度懲罰違約方。

第三，對(duì)方違約時(shí)應(yīng)該如何主張違約金?

實(shí)踐中，對(duì)違約金條款的適用，有生效判決指出:在違約責(zé)任的證明責(zé)任的分配上，違約方認(rèn)為違約金過(guò)高請(qǐng)求酌減的，應(yīng)首先由違約方承擔(dān)違約金約定明顯過(guò)高的初步證明責(zé)任，之后證明責(zé)任轉(zhuǎn)移至買(mǎi)受人，由其證明具體損失。調(diào)整違約金，應(yīng)依照公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)案件具體情況，以違約造成的損失為基礎(chǔ)，綜合考量合同履行程度、當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)程度、履行利益損失、是否存在過(guò)錯(cuò)相抵、損益相抵、履行減損義務(wù)情形等因素。因此，在二手房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系中，如果對(duì)方違約，作為守約方，我們必須盡可能收集足以自己實(shí)際損失的證據(jù)，在違約金足以彌補(bǔ)損失的情況下，向法院舉證證明實(shí)際損失，可以避免法院調(diào)整違約金;在違約金不足以彌補(bǔ)損失的情況下，通過(guò)證明實(shí)際損失情況申請(qǐng)法院調(diào)高違約金。

第四，我方違約時(shí)如何避免承擔(dān)不必要的違約責(zé)任?如前所述，《民法典》第585條第2款規(guī)定的違約金調(diào)整規(guī)則存在前提條件，即無(wú)論是調(diào)高還是調(diào)低違約金，均需以一方當(dāng)事人申請(qǐng)為前置條件。在二手房買(mǎi)賣(mài)含同中，如因故已出現(xiàn)違約，訴訟中又認(rèn)為對(duì)方主張的違約金過(guò)高則必須向法院來(lái)申請(qǐng)調(diào)整違約金除此以外，還應(yīng)該盡可能收集證據(jù)證明對(duì)方的實(shí)際損失情況，并以此為根據(jù)申請(qǐng)法院盡可能降低違約金數(shù)額，避免承擔(dān)不必要的違約責(zé)任。

三、1.典型案例:

嚴(yán)某與張某簽署房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定嚴(yán)某以700余萬(wàn)的價(jià)格從張某處購(gòu)買(mǎi)二手房一套。同時(shí)合同約定，張某在辦理完房屋所有權(quán)登記手續(xù)后3日內(nèi)將房屋內(nèi)戶(hù)口遷出，否則按總房?jī)r(jià)款的5%支付違約金。但在房屋辦理完過(guò)戶(hù)手續(xù)近一年后，嚴(yán)某發(fā)現(xiàn)其所購(gòu)房屋內(nèi)還存有其他人的戶(hù)口。因此，嚴(yán)某向法院訴請(qǐng)張某賠償違約金35萬(wàn)余元。

2. 法院判決：

法院生效判決認(rèn)為:張某負(fù)有遷出戶(hù)口的義務(wù)而未履行構(gòu)成違約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，但張某的違約行為并未給嚴(yán)某造成實(shí)際損失亦未對(duì)嚴(yán)某的戶(hù)口遷入造成影響，結(jié)合張某過(guò)錯(cuò)程度、購(gòu)房款數(shù)額、嚴(yán)某未提供證據(jù)以證明其損失等因素，最終認(rèn)定雙方約定的違約金較高，對(duì)張某應(yīng)支付的違約金數(shù)額酌情下調(diào)至5萬(wàn)元。