原租賃合同解除，轉(zhuǎn)租合同效力(原租賃合同解除,轉(zhuǎn)租合同效力2021年判決書)

轉(zhuǎn)租后原租人和房東的合同失效嗎

【法律分析】

承租人經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租房屋的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效。房屋轉(zhuǎn)租期間，租賃合同發(fā)生變更，影響轉(zhuǎn)租合同履行的，轉(zhuǎn)租合同應(yīng)當(dāng)隨之變更；房屋轉(zhuǎn)租期間，租賃合同解除的，轉(zhuǎn)租合同應(yīng)當(dāng)隨之解除。房屋轉(zhuǎn)租期間，承租人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行租賃合同，接受轉(zhuǎn)租人對(duì)承租房屋造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失，但出租人與轉(zhuǎn)租當(dāng)事人另有約定的除外。

【法律依據(jù)】

《中華人民共和國(guó)民法典》 第五百零二條 依法成立的合同，自成立時(shí)生效，但是法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定，合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)等手續(xù)的，依照其規(guī)定。未辦理批準(zhǔn)等手續(xù)影響合同生效的，不影響合同中履行報(bào)批等義務(wù)條款以及相關(guān)條款的效力。應(yīng)當(dāng)辦理申請(qǐng)批準(zhǔn)等手續(xù)的當(dāng)事人未履行義務(wù)的，對(duì)方可以請(qǐng)求其承擔(dān)違反該義務(wù)的責(zé)任。依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定，合同的變更、轉(zhuǎn)讓、解除等情形應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)等手續(xù)的，適用前款規(guī)定。

租賃合同轉(zhuǎn)租合同效力是什么？

法律主觀：

租賃合同轉(zhuǎn)租合同效力的認(rèn)定：

1、如果在與原房東簽訂的協(xié)議中，原房東明確表示同意實(shí)施轉(zhuǎn)租，那么其轉(zhuǎn)租合同合法有效；

2、如果在與原房東簽訂的協(xié)議中，原房東明確表示不允許轉(zhuǎn)租，那么其轉(zhuǎn)租合同視為無效。

法律客觀：

《中華人民共和國(guó)民法典》

第七百一十六條

承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效；

第三人造成租賃物損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

《中華人民共和國(guó)民法典》

第七百一十七條

承租人經(jīng)出租人同意將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，超過部分的約定對(duì)出租人不具有法律約束力，但是出租人與承租人另有約定的除外。

轉(zhuǎn)租合同有效期間，即使原房屋租賃合同終止，轉(zhuǎn)租合同仍然有效這句話對(duì)嗎？

轉(zhuǎn)租合同有效期間，即使原房屋租賃合同終止，轉(zhuǎn)租合同仍然有效，是錯(cuò)的

這句話是錯(cuò)的，千萬(wàn)不要相信

首先，對(duì)房東而言，他只是出租給一個(gè)人，而且還有協(xié)議，轉(zhuǎn)租是違約行為，房東有權(quán)利收回房子，并且不對(duì)押金等處理

其次，第三承租人，跟第二承租人簽的協(xié)議，跟房東沒有關(guān)系，收到的損失，只能到第二承租人

如果房東收房，第三承租人不給，屬于違法行為

二房東的協(xié)議還是不要輕易上當(dāng)?shù)暮?，避免入坑，再有問題，可訪問網(wǎng)頁(yè)鏈接

租賃合同解除轉(zhuǎn)租合同的效力

法律主觀：

租賃合同解除后，轉(zhuǎn)租合同無效。租賃合同與轉(zhuǎn)租合同是主合同與從合同的關(guān)系，租賃合同解除后，承租人喪失了租賃權(quán)，轉(zhuǎn)租合同因賴以存在的基礎(chǔ)不復(fù)存在而不得不終止，轉(zhuǎn)租合同在事實(shí)上已經(jīng)履行不能了。

法律客觀：

《中華人民共和國(guó)民法典》第七百一十六條 承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。 承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。 《中華人民共和國(guó)民法典》第七百一十八條 出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但是在六個(gè)月內(nèi)未提出異議的，視為出租人同意轉(zhuǎn)租。

轉(zhuǎn)租合同效力怎樣認(rèn)定

法律主觀：

如果轉(zhuǎn)租行為經(jīng)過了出租人同意，且轉(zhuǎn)租期限沒有超過原 租賃合同 的租賃期限的，轉(zhuǎn)租合同就是有效的。轉(zhuǎn)租賃簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)租。是指承租人在租賃期內(nèi)將租入資產(chǎn)出租給第三方的行為。

法律客觀：

轉(zhuǎn)租合同效力怎樣認(rèn)定：1、符合合同性質(zhì)。根據(jù)《合同法》規(guī)定，租賃合同為諾成性合同。張某與王某之間的租賃合同雖未經(jīng)出租人同意但這并不發(fā)生改變轉(zhuǎn)租合同性質(zhì)的后果，亦屬諾成合同，該轉(zhuǎn)租合同從雙方意思表示一致時(shí)即生效，因此，該轉(zhuǎn)租合同為有效合同。只不過該生效的轉(zhuǎn)租合同的效力隨著出租人對(duì)原租賃合同是否行使解除權(quán)而發(fā)生變化。根據(jù)《合同法》中的的規(guī)定，發(fā)生非法轉(zhuǎn)租時(shí)，出租人可以解除合同，也可以不解除合同。筆者認(rèn)為出租人不解除合同時(shí)，轉(zhuǎn)租關(guān)系依然存在，轉(zhuǎn)租合同當(dāng)然有效。出租人解除合同時(shí)，原生效的轉(zhuǎn)租合同只不過隨著出租人解除合同行為的行使而發(fā)生終止的法律后果而非轉(zhuǎn)租合同自始無效。2、符合合同自由原則。合同自由是合同法的一個(gè)重要原則，其目的是鼓勵(lì)交易，維護(hù)穩(wěn)定的市場(chǎng)秩序。筆者認(rèn)為非法轉(zhuǎn)租合同本質(zhì)上屬債權(quán)合同，債權(quán)合同成立的效力不應(yīng)當(dāng)受第三人約束，因此轉(zhuǎn)租合同雖未經(jīng)出租人同意，亦應(yīng)為有效合同。3、符合合同功能。法律規(guī)定轉(zhuǎn)租需經(jīng)出租人同意是出于保護(hù)出租人的利益，但往往未經(jīng)過出租人同意的轉(zhuǎn)租并不損害出租人的利益，出租人與承租人簽訂租賃合同的目的無非就是獲取出租房屋帶來的租金收益，轉(zhuǎn)租行為的發(fā)生并不影響出租人實(shí)現(xiàn)收益，在某種情況下，還可以確保其收益。如承租人因種種原因無法對(duì)租賃物進(jìn)行事實(shí)上的占有、使用，若閑置不用，必然會(huì)浪費(fèi)資源，對(duì)轉(zhuǎn)租人也會(huì)造成損失，這樣反而使出租人的預(yù)期收益處于不確定狀態(tài)。若非法轉(zhuǎn)租合同有效，可以均衡各方當(dāng)事人的利益。4、與合同法第51條關(guān)于無權(quán)處分的規(guī)定并不沖突。根據(jù)合同法的規(guī)定未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租行為是非法行為，但承租人與次承租人所簽訂的轉(zhuǎn)租合同卻是有效合同，這樣的結(jié)論看似與合同法第51條存在矛盾，其實(shí)不然。按照“特別規(guī)定優(yōu)于普通規(guī)定”的原則，應(yīng)優(yōu)先適用合同法分則的規(guī)定。當(dāng)然并非所有非法轉(zhuǎn)租合同都有效，這里講的有效都有一個(gè)共同的前提：次承租人善意無過失即不知道或不應(yīng)當(dāng)知道承租人是無權(quán)處分行為。在無權(quán)處分條件下，對(duì)善意相對(duì)人給予特別保護(hù)，這一點(diǎn)也是現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)合同法所提出的必然要求。

租客擅自轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租合同是否有效

《中華人民共和國(guó)合同法》第224條規(guī)定：“

承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，租賃人與承租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損害的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租的出租人可以解除合同。”不能因?yàn)檗D(zhuǎn)租合同未經(jīng)出租人事先同意而當(dāng)然地認(rèn)定為無效。因?yàn)楹贤鞔_規(guī)定認(rèn)定合同無效必須有法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，對(duì)于擅自轉(zhuǎn)租的行為，出租人可以任意解除合同，也可以不解除，法律并沒有一概禁止轉(zhuǎn)租。

不能因?yàn)槌鲎馊瞬煌廪D(zhuǎn)租而認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效。在出租人解除原租賃合同前，原租賃合同和轉(zhuǎn)租合同均有效，只不過轉(zhuǎn)租合同只約束轉(zhuǎn)租人和轉(zhuǎn)承租人。即使出租人解除了合同，轉(zhuǎn)租合同仍然對(duì)合同雙方有一定約束力，轉(zhuǎn)承租人可以根據(jù)轉(zhuǎn)租合同的約定要求轉(zhuǎn)租人承擔(dān)賠償責(zé)任。

出租人不同意轉(zhuǎn)租而主張解除合同只導(dǎo)致轉(zhuǎn)租合同從出租人提出該主張起終止。轉(zhuǎn)租的生效要件之一是租賃合同的有效存在，即轉(zhuǎn)租人有承租權(quán)。隨著原租賃關(guān)系的解除，承租人就不再有承租權(quán)了，就無法履行轉(zhuǎn)租合同了，轉(zhuǎn)組合同就失去了存在的基礎(chǔ)。但這只意味著轉(zhuǎn)租合同的終止，并非無效。

轉(zhuǎn)租合同的效力

轉(zhuǎn)租合同是否有效應(yīng)視具體情況而定。如原租賃合同對(duì)轉(zhuǎn)租問題未明確約定，在此種情況下，承租人擅自轉(zhuǎn)租，如對(duì)出租人的利益未造成損害，依合同自由原則及合同的相對(duì)性原理，則該自行轉(zhuǎn)租關(guān)系僅為承租人與次承租人之間的關(guān)系，雙方合意的達(dá)成即成立合同并為有效合同。

若原租賃合同明確約定未經(jīng)出租人同意，承租人不得擅自轉(zhuǎn)租，此時(shí)承租人自行轉(zhuǎn)租，違反誠(chéng)實(shí)信用原則，本質(zhì)上為惡意，屬違約行為，此時(shí)，轉(zhuǎn)租合同應(yīng)為無效，出租人可行使合同解除權(quán)，收回租賃物;對(duì)善意的次承租人來說，可依據(jù)無效合同的處理規(guī)定向承租人要求賠償損失。

我國(guó)《合同法》規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。說明未經(jīng)原出租人同意轉(zhuǎn)租合同無效，且出租人與承租人曾在租賃合同中明確約定承租人不得轉(zhuǎn)租，因而承租人擅自轉(zhuǎn)租系無權(quán)處分行為。

非法轉(zhuǎn)租的法律后果

非法轉(zhuǎn)租是指承租人未經(jīng)出租人同意而進(jìn)行的轉(zhuǎn)租。在非法轉(zhuǎn)租中，承租人的轉(zhuǎn)租行為是違法行為，承租人應(yīng)賠償出租人因此所受的損害，出租人也有權(quán)終止合同。

1、轉(zhuǎn)租人與次承租人之間租賃合同發(fā)生債權(quán)的效力，因而租賃合同可以有效，轉(zhuǎn)租人負(fù)有使次承租人取得對(duì)租賃物為使用、收益權(quán)利的義務(wù)，因轉(zhuǎn)租人不能使次承租人取得使用、收益的權(quán)利，次承租人有權(quán)向轉(zhuǎn)租人請(qǐng)求損害賠償。

2、出租人與承租人之間，因承租人轉(zhuǎn)租為嚴(yán)重違約行為，出租人有權(quán)終止合同，并得請(qǐng)求損害賠償;出租人不終止合同的，租賃關(guān)系仍然有效，不因承租人的轉(zhuǎn)租而受影響。

3、出租人與次承租人之間，次承租人的租賃權(quán)不能對(duì)抗出租人在出租人終止租賃關(guān)系時(shí)，出租人完全可以直接向次承租人請(qǐng)求返還租賃物。