二手房買賣交易為什么要先解抵押?

解押都有哪些性質(zhì)

個(gè)人債權(quán)的抵押：帶上本人的證件和債權(quán)人手寫的收據(jù)或證明給債權(quán)人的流水賬單(金額一定要正確)，債務(wù)權(quán)人的身份證(或者是營業(yè)執(zhí)照的復(fù)印件)等材料到交易辦注銷手續(xù)。

銀行的信貸的抵押：還清貸款，帶上銀行提供的證明資料，通常有(所貸款銀行的營業(yè)執(zhí)照的復(fù)印件、法人的復(fù)印件、委托人的復(fù)印件、其他的權(quán)利證明等)以及房產(chǎn)證到交易辦理注銷的手續(xù)。

辦理解抵押公證

對(duì)于部分賣房人而言，想要一下子湊夠數(shù)十萬或上百萬的資金，到銀行解抵押比較困難。二手住宅交易中，賣房人往往要向他人借錢解抵押。賣房人借錢的途徑有三種：

1、用買房人給的首付款解抵押。

2、向中介機(jī)構(gòu)借款用于解抵押。

3、向第三方金融機(jī)構(gòu)借錢解抵押。

為了證明解抵押的資金來源，賣房人可以與借款方辦理公證。公證的目的是為了更好地保證資金安全，防止二手房交易出現(xiàn)糾紛。一旦賣房人借款后不用做解抵押，或是解抵押后不還錢，借款方可以依據(jù)公證書維護(hù)自己的權(quán)利。

常見抵押的流程

1、準(zhǔn)備的資料：房產(chǎn)證的原件、房產(chǎn)證額復(fù)印件，身份證，婚姻的證明(結(jié)婚證或者單身證或者離婚證)、收入的證明、社保的明細(xì)等。

2、銀行預(yù)約時(shí)間，到銀行簽訂抵押、借款合同(需要房產(chǎn)證上產(chǎn)權(quán)人夫妻雙方持身份證到銀行)。

3、抵押的審批通過后，到房交所辦理抵押的登記。

4、到房交所將做了抵押登記的產(chǎn)權(quán)證拿出來，再把做了抵押登記的產(chǎn)權(quán)證送回到銀行，等待放貸。

5、一般的情況抵押貸款在一個(gè)月左右(30個(gè)工作日)。

解抵押的流程

1、賣房人向貸款銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€款。

2、到貸款銀行進(jìn)行提前還款，還款前要在還款銀行卡中事先存入足額錢款。

3、在還完款次日到貸款銀行辦理結(jié)清手續(xù)。

4、銀行貸后管理出解押材料。

5、到擔(dān)保公司(當(dāng)初沒有簽擔(dān)保協(xié)議的不用去)辦理相應(yīng)手續(xù)。

6、到房屋所在不動(dòng)產(chǎn)登記解押。

到不動(dòng)產(chǎn)登記解押需哪些材料

賣房人需要攜帶本人身份證、貸款結(jié)清證明、貸款還款證明、他項(xiàng)權(quán)利證或房本(蓋有抵押章)、不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)審批表等材料到不動(dòng)產(chǎn)申辦房屋解抵押。相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記部門解押后，該房屋才可以通過房屋核驗(yàn)，進(jìn)行網(wǎng)簽。

賣二手房需要解押嗎

需要解押二手房買賣合同。

哪些二手房不能買賣：

1、未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋;

2、只取得使用權(quán)的房屋，如房屋管理局直管公房;

3、鑒定為危房的房屋;

4、以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買，尚未按成本價(jià)補(bǔ)足剩余價(jià)款，向全產(chǎn)權(quán)過渡的房屋;

5、在農(nóng)村集體土地上興建的房屋;

6、已經(jīng)被列入拆遷公告范圍的房屋;

7、所有權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋;

8、所有權(quán)有糾紛的房屋;

9、已經(jīng)抵押，并且未經(jīng)抵押人書面同意的房屋;

10、依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制權(quán)屬轉(zhuǎn)移的房屋;

11、房屋已出租他人，出賣人未按規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)等權(quán)益的;

12、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

賣二手房解抵押的具體流程如下：

(1)賣房人向貸款銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€款或者按時(shí)還款。

(2)到貸款銀行進(jìn)行領(lǐng)取解押材料。

(3)還款后到房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)注銷抵押登記手續(xù)。

(4)去房地產(chǎn)管理部門憑相關(guān)材料領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證,并到擔(dān)保公司辦理擔(dān)保注銷手續(xù)。

(5)到房屋所在不動(dòng)產(chǎn)登記中心解抵押。

法律依據(jù)

《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》

第七條　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)按照下列程序辦理：

(一)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同;

(二)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格;

(三)房地產(chǎn)管理部門對(duì)提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在7日內(nèi)作出是否受理申請(qǐng)的書面答復(fù)，7日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視為同意受理;

(四)房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，并根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘和評(píng)估;

(五)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi);

(六)房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書。

賣二手房為什么要先解抵押？怎么辦理解抵押？

二手房交易之前，房屋不能處于再抵押狀態(tài)，這是為什么呢？賣房人必須要先解抵押房產(chǎn)才能順利出售房產(chǎn)嗎？你知道解抵押需要注意哪些問題嗎？二手房及抵押流程是什么？所需資料有哪些？

1、為什么要先解抵押？

在二手房交易中，賣房人出售房屋產(chǎn)權(quán)必須要干凈，具有銀行貸款的房屋，是無法進(jìn)行二手住宅買賣交易的。所以，賣房人完成解抵押程序，才能順利出售二手住宅，這是交易環(huán)節(jié)的關(guān)鍵一步。

2、解抵押需要辦理公證嗎？

對(duì)于部分賣房人而言，想要一下子湊夠數(shù)十萬或上百萬的資金，到銀行解抵押比較困難。二手住宅交易中，賣房人往往要向他人借錢解抵押。賣房人借錢的途徑有三種：

①用買房人給的首付款解抵押；

②向中介機(jī)構(gòu)借款用于解抵押；

③向第三方金融機(jī)構(gòu)借錢解抵押。

為了證明解抵押的資金來源，賣房人可以與借款方辦理公證。公證的目的是為了更好地保證資金安全，防止二手房交易出現(xiàn)糾紛。一旦賣房人借款后不用做解抵押，或是解抵押后不還錢，借款方可以依據(jù)公證書維護(hù)自己的權(quán)利。

3、解抵押的流程是什么？

二手住宅解抵押流程通常分為六步：

①賣房人向貸款銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€款；

②到貸款銀行進(jìn)行提前還款，還款前要在還款銀行卡中事先存入足額錢款；

③在還完款次日到貸款銀行辦理結(jié)清手續(xù)；

④銀行貸后管理出解押材料；

⑤到擔(dān)保公司（當(dāng)初沒有簽擔(dān)保協(xié)議的不用去）辦理相應(yīng)手續(xù)；

⑥到房屋所在不動(dòng)產(chǎn)登記解押。

4、到不動(dòng)產(chǎn)登記解押需哪些材料？

賣房人需要攜帶本人身份證、貸款結(jié)清證明、貸款還款證明、他項(xiàng)權(quán)利證或房本（蓋有抵押章）、不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)審批表等材料到不動(dòng)產(chǎn)申辦房屋解抵押。相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記部門解押后，該房屋才可以通過房屋核驗(yàn)，進(jìn)行網(wǎng)簽。

二手房解壓是什么意思

二手房解壓指的是將原先通過房屋抵押貸款形式抵押到銀行的房子，還清貸款之后解除抵押貸款，房屋的產(chǎn)權(quán)就真正的歸屬于自己。在還清貸款之后，需要取得銀行所發(fā)放的還清貸款證明和他項(xiàng)權(quán)利證書，由房屋抵押借款人攜帶相關(guān)的證件，到當(dāng)?shù)胤课莨芾聿块T要求注銷抵押登記。解除抵押也就是到房管局辦理房產(chǎn)證他項(xiàng)權(quán)利抵押撤銷手續(xù)，取回房產(chǎn)證。二手房在進(jìn)行買賣之前，如果還處于還貸款的階段，是需要提前進(jìn)行還款，將房屋所有權(quán)解押之后才能夠辦理后續(xù)的交易流程。付清抵押貸款，銀行在1－3個(gè)工作日內(nèi)出示結(jié)清手續(xù)，所需要攜帶的材料，包括有當(dāng)時(shí)的購房合同、貸款合同等等正常情況之下攜帶相關(guān)的材料到交易大廳辦理解除抵押手續(xù)會(huì)即時(shí)注銷抵押登記。

二手房解壓是什么意思？

對(duì)正在處于抵押狀態(tài)的房產(chǎn)進(jìn)行解抵押，然后將房產(chǎn)抵押給銀行，以獲得比原貸款余額更多貸款資金的貸款方式。

所謂房地產(chǎn)解押就是撤銷房地產(chǎn)的抵押登記，條件是歸還貸款，然后持貸款結(jié)清證明，索回銀行持有的《他項(xiàng)權(quán)利證》，然后至房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理處辦理撤銷抵押登記的相關(guān)手續(xù)，領(lǐng)取房產(chǎn)證（目前有關(guān)撤押程序貸款行可以代為辦理，然后持銀行出具的相關(guān)手續(xù)直接領(lǐng)證）。

房子解壓注意事項(xiàng)

房主拿到房產(chǎn)證之后，要拿房產(chǎn)證到房管局辦理解除抵押手續(xù)。若是使用公積金貸款的，則要在還款之后，讓公積金中心開具還款證明，再到交易大廳辦理解除抵押手續(xù)。

若當(dāng)事人于提前還貸的，還能從保險(xiǎn)公司退回一部分保險(xiǎn)費(fèi)。不過一般情況下在辦理抵押按揭貸款時(shí)，按揭多少年就要交多少年的保險(xiǎn)費(fèi)，若有提前還貸的，比如貸款20年，剛過5年就全部還清的，則還要退其余15年的保險(xiǎn)費(fèi)。

以上內(nèi)容參考人民網(wǎng)-詳解二手住宅解抵押、人民網(wǎng)-以案說法:抵押房產(chǎn)要看清 解押不成過戶難

二手房買賣交易為什么要先解抵押？怎么辦理解抵押

有房貸還能貸款，因?yàn)榉课菔强梢远蔚盅旱摹６蔚盅合鄬?duì)一抵較為方便，放款速度快，但是利率要高一些。

條件要求如下：

1. 用于辦理二次抵押的房屋必須是現(xiàn)房;2、該房產(chǎn)抵押登記已辦理完畢，且辦理銀行是房屋的抵押權(quán)人;3、房產(chǎn)證由客戶本人執(zhí)管;4、該房產(chǎn)具有可二次抵押額度房屋貸款的余額小于現(xiàn)在房價(jià)的七成;5、借款人具有完全民事行為能力收入穩(wěn)定信用良好;6、該房產(chǎn)應(yīng)為市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿^大的優(yōu)質(zhì)住房和商業(yè)用房。盡管辦理二次抵押貸款有效地提高了貸款額度，但是要注意的是，房屋二次抵押貸款要在有一定可貸空間的情況下操作進(jìn)行。也就是說，如果第一次貸款額度僅達(dá)到了抵押房評(píng)估價(jià)值的30%，選擇二次抵押貸款，無疑可以大幅提高貸款額度。

總的來說，銀行貸款不是那么容易申請(qǐng)的，申請(qǐng)失敗還會(huì)影響征信記錄。為了獲得更低的融資成本，方便快捷的辦理大額銀行貸款，一般都會(huì)去找專業(yè)機(jī)構(gòu)，比如說東莞房速貸，他們憑借專業(yè)的行業(yè)知識(shí)，可以幫客戶解決融資過程中的疑難雜癥，從上千家銀行中幫客戶選擇最為合適的融資方案。房速貸融資咨詢熱線：

二手房買賣中遇到未解押房產(chǎn)，賣方要求買方先審批貸款在解除抵押

要知道有按揭的貸款房是不能直接做房本更名過戶的那么遇到這種情況就需要買家替房主還貸款后解除抵押然后再進(jìn)行二手房過戶交易了這其中需要注意哪些問題？

買家墊資有幾點(diǎn)需注意

由于賣家的房產(chǎn)還在抵押當(dāng)中需要還清尾款才能解押但是賣家手上資金不足不能還清貸款那么在出售此套房產(chǎn)時(shí)中介方就會(huì)采取讓買家支付首付給賣家進(jìn)行還貸解押的方式此種方式也是目前行業(yè)普遍做法進(jìn)行解押后買家才能進(jìn)行貸款申請(qǐng)貸款審批通過后就可以進(jìn)行過戶手續(xù)

其實(shí)這期間最主要的風(fēng)險(xiǎn)往往在買家?guī)唾u家還清貸款后出現(xiàn)一是業(yè)主對(duì)價(jià)格反悔二是業(yè)主惡意詐騙若出現(xiàn)這兩種不履約的行為雙方協(xié)商解決不成也只能按照購房合同的約定來處理

這就需要在購房合同中進(jìn)行詳細(xì)的約定約定好具體的違約責(zé)任才行

這期間還有幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)需要注意如支付首付款后進(jìn)行還貸辦理貸款辦理網(wǎng)簽最后過戶等時(shí)間點(diǎn)都需要額外注意可能會(huì)遇到之后業(yè)主不配合辦理剩余手續(xù)買方要申請(qǐng)銀行貸款購房銀行不同意貸等問題

墊資進(jìn)行還貸時(shí)需要注意最好買家陪同賣家進(jìn)行還貸行為買家墊資款不會(huì)被業(yè)主轉(zhuǎn)走必須提前讓業(yè)主簽好首期款收據(jù)(即墊資款)一旦發(fā)生賣家秘密轉(zhuǎn)走買家墊資款的不法行為有關(guān)收據(jù)可作為法律訴訟的依據(jù)證明業(yè)主已收款項(xiàng)

辦理貸款時(shí)既然房產(chǎn)已經(jīng)解押那么買方可以進(jìn)行貸款了如果因?yàn)橘u方的原因?qū)е沦J款不成可以追究賣方的責(zé)任需要在合同中約定好責(zé)任同時(shí)督促中介方進(jìn)行處理如果因?yàn)橘I家個(gè)人信用等問題導(dǎo)致貸款不成那么買家的首付款等就比較難處理了其實(shí)進(jìn)行交易之前就需要提前了解自己的個(gè)人信用避免因?yàn)樽陨碓驅(qū)е沦J不了款

辦理網(wǎng)簽時(shí)一定要立即網(wǎng)簽二手房網(wǎng)簽的好處在于鎖定交易房源業(yè)主不可能出現(xiàn)一房多賣的情形買家墊資解押后業(yè)主不配合辦理過戶也不能再出售

最后過戶時(shí)需要賣家交出房產(chǎn)證和身份證明等原件和買家一起到房管局進(jìn)行過戶手續(xù)目前東營市多為兩證分發(fā)的情況因而在辦理房產(chǎn)證過戶后特別需要注意土地證也需要賣家配合辦理

其實(shí)還有一種方式對(duì)于此種交易方式也是十分有利的由買家付款還清貸款有關(guān)款項(xiàng)有可能存入業(yè)主的供樓扣款賬戶中介方可以讓業(yè)主辦理房產(chǎn)買賣的全權(quán)委托公證委托中介代為辦理此項(xiàng)事宜業(yè)主需提供其房屋的兩證供樓存折貸款抵押合同身份證等原件此時(shí)業(yè)主就需要注意要看清開具給按揭中介的全權(quán)委托書是否清晰注明委托有關(guān)中介處理的具體事宜且不能包括代收樓款一項(xiàng)