商品房預(yù)售合同有土地抵押違法嗎(商品房預(yù)售合同抵押情況)

已取得預(yù)售證的土地能否抵押

法律主觀：

一、出讓土地能否抵押

以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)是可以抵押的。國(guó)家規(guī)定下列土地類型可以抵押：

1、以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)單獨(dú)抵押;

2、以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)，其地上的房屋等建筑物抵押時(shí)，該房屋等建筑物占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押;

3、以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)，其地上的房屋等建筑物抵押時(shí)，該房屋等建筑物占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。

根據(jù)《民法典》第三百九十五條的規(guī)定，債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：

(1)建筑物和其他土地附著物;

(2) 建設(shè)用地使用權(quán) ;

(3)海域使用權(quán);

(4)生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品;

(5)正在建造的建筑物、船舶、航空器;

(6)交通運(yùn)輸工具;

二、土地使用權(quán)抵押的特點(diǎn)有哪些

土地使用權(quán)的抵押是一種不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的抵押，它有以下特點(diǎn)：

1、用于抵押的土地使用權(quán)必須是通過有償出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的合法土地使用權(quán)，并且是已辦理土地登記手續(xù)的土地使用權(quán)。

2、土地使用權(quán) 抵押權(quán) 設(shè)定本身并不發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，即土地使用權(quán)抵押后，土地使用者可繼續(xù)對(duì)土地進(jìn)行占有、收益，只有在債務(wù)不能履行時(shí)，抵押權(quán)人才能依照法定程序處分土地使用權(quán)，此時(shí)土地使用權(quán)才發(fā)生轉(zhuǎn)移。

3、土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物及其他附著物隨之抵押。地上建筑物及其他附著物抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之抵押，也就是說，土地使用權(quán)與地上建筑物及其他附著物必須同時(shí)抵押。

4、土地使用權(quán)抵押不得違背土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。

5、土地使用權(quán)人將土地抵押后，并不喪失轉(zhuǎn)讓權(quán)，但在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)告知抵押權(quán)人。

三、國(guó)有土地使用權(quán)抵押登記的條件是什么

1、土地使用權(quán)抵押必須以初始土地登記作為前提，領(lǐng)取土地使用證。

2、以劃撥、租賃、入股方式取得的土地使用權(quán)，必須連同地上建筑物一同抵押。以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以抵押。

3、土地使用權(quán)抵押應(yīng)當(dāng)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估。

(1)以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)，由抵押人委托具有土地估價(jià)資格的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估結(jié)果由抵押權(quán)人認(rèn)可并經(jīng)國(guó)土管理部門確認(rèn)后，發(fā)放確認(rèn)文件，并批準(zhǔn)抵押;

(2)以劃撥、出租、入股方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)可按不同的用途、性質(zhì)實(shí)行差額抵押，由抵押人委托具有土地估價(jià)資格的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估結(jié)果經(jīng)土地管理部門確認(rèn)，發(fā)放確認(rèn)文件并批準(zhǔn)抵押，核定出讓金數(shù)額后，由抵押人和抵押權(quán)人簽定 抵押合同 。

通過出讓方式可以取得土地的使用權(quán)，而根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，土地使用權(quán)是可以抵押的，因此出讓土地也是可以抵押的。

法律客觀：

《中華人民共和國(guó)民法典》第三百九十五條 債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押： （一）建筑物和其他土地附著物； （二）建設(shè)用地使用權(quán)； （七）法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)。 抵押人可以將前款所列財(cái)產(chǎn)一并抵押。 《中華人民共和國(guó)民法典》第三百九十九條 下列財(cái)產(chǎn)不得抵押： （一）土地所有權(quán)； （二）宅基地、自留地、自留山等集體所有土地的使用權(quán)，但是法律規(guī)定可以抵押的除外； （三）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等為公益目的成立的非營(yíng)利法人的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他公益設(shè)施； （四）所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)； （五）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)； （六）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。

預(yù)售證可以抵押?jiǎn)?/h3>

已經(jīng)取得房屋預(yù)售許可的，未經(jīng)銷售的房地產(chǎn)開發(fā)商是能夠辦理抵押貸款的，開發(fā)商通常會(huì)用自己的土地使用權(quán)、在建項(xiàng)目、竣工的房地產(chǎn)項(xiàng)目等向金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行抵押，從而獲得貸款。

但需要注意已經(jīng)預(yù)售的房地產(chǎn)，簽訂了以所有權(quán)轉(zhuǎn)移為目的商品房買賣合同，兼具債權(quán)的負(fù)擔(dān)屬性和物權(quán)的處分屬性，即開發(fā)商喪失了處分權(quán)，《實(shí)施細(xì)則》也明確規(guī)定了已預(yù)售的房地產(chǎn)不在抵押財(cái)產(chǎn)范圍之內(nèi)，即不得辦理抵押權(quán)登記。

什么是預(yù)售許可證?

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第六項(xiàng)規(guī)定未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。該法第四十四條第一款第四項(xiàng)的規(guī)定，商品房預(yù)售向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第六條規(guī)定商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

法律規(guī)定原則上未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，但是預(yù)售商品房為例外情形。商品房的預(yù)售要向主管部門申請(qǐng)，未經(jīng)批準(zhǔn)不得從事該民事法律行為。商品房預(yù)售行為屬于典型的行政許可行為。筆者覺得，取得預(yù)售許可證屬于獲得了交易未取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的房地產(chǎn)民事權(quán)利能力，跟開發(fā)商行使該權(quán)利還有差距，比如是否具備相應(yīng)的行為能力、是否做出行使該權(quán)利的意思表示或者是否發(fā)出要約、是否達(dá)成一致的意思等。

有預(yù)售許可證如何辦理抵押

1.擁有預(yù)售許可證的可以進(jìn)行抵押，但是首先得找到銀行同意給你土地抵押貸款;自然人法人首先必須是出讓土地并且已經(jīng)足額繳納土地出讓金，經(jīng)過銀行指定評(píng)估單位進(jìn)行評(píng)估，按照評(píng)估價(jià)值50-60%進(jìn)行貸款申請(qǐng)。銀行經(jīng)過貸審會(huì)批準(zhǔn)后，填寫抵押貸款合同，經(jīng)過土地局抵押款抵押登記，銀行就會(huì)進(jìn)行放款。則這個(gè)抵押的程序就算完成了。

2.擁有預(yù)售許可證的可以進(jìn)行抵押，但是首先得找到銀行同意給你土地抵押貸款;自然人法人首先必須是出讓土地并且已經(jīng)足額繳納土地出讓金，經(jīng)過銀行指定評(píng)估單位進(jìn)行評(píng)估，按照評(píng)估價(jià)值50-60%進(jìn)行貸款申請(qǐng)。銀行經(jīng)過貸審會(huì)批準(zhǔn)后，填寫抵押貸款合同，經(jīng)過土地局抵押款抵押登記，銀行就會(huì)進(jìn)行放款。則這個(gè)抵押的程序就算完成了。

房屋預(yù)售后土地使用權(quán)可否抵押？法律法規(guī)有哪些

房子修好后，開發(fā)商在取得商品房預(yù)售許可證過后，才可以正式銷售房子，這種房屋是屬于預(yù)售房屋，預(yù)售房屋在他項(xiàng)權(quán)益上是否跟其他類型的房屋有差別呢，很多人都不太清楚這其中的規(guī)定，那么房屋與售后土地使用權(quán)可否抵押呢，房屋預(yù)售后抵押土地使用權(quán)的法律法規(guī)有哪些呢？

房屋預(yù)售后土地使用權(quán)可否抵押

判斷預(yù)售房屋能否做抵押貸款的依據(jù)有兩個(gè)：

1、是否可以上市交易；

2、是否可以正常做抵押登記。修建的房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)分為很多種，如單位公房、經(jīng)濟(jì)適用房、安居康居房、回遷房、限價(jià)房、兩限房等等，有些能抵押有些不能，具體要看是什么產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的。

符合條件的預(yù)售房屋可以進(jìn)行抵押貸款，但必須交納抵押期間的需繳納的費(fèi)用：他項(xiàng)權(quán)利登記發(fā)證的登記費(fèi)、工本費(fèi)等，另外需提供的申報(bào)資料有：

（1）抵押人、抵押權(quán)人的抵押申請(qǐng)；

（2）雙方的法人身份證明書、身份證復(fù)印件；

（3）雙方法人的授權(quán)委托書、被委托人的身份證復(fù)印件；

（4）抵押合同（原件）；

（5）借款合同（原件）；

（6）雙方的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、單位代碼（復(fù)印件）；

（7）國(guó)有土地使用權(quán)證（原件）；

（8）土地評(píng)估報(bào)告；

（9）交納土地出讓金憑證。

上述材料備齊后，承辦人審核并交領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，發(fā)給抵押許可證，項(xiàng)目單位憑抵押許可證即可向銀行申請(qǐng)貸款，并與之簽訂抵押貸款合同，簽訂后雙方到房產(chǎn)局辦理土地抵押登記，承辦人向抵押權(quán)人核發(fā)他項(xiàng)權(quán)利證明書。

房屋預(yù)售后抵押土地使用權(quán)的法律法規(guī)有哪些

一、依據(jù)中華人民共和國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條：商品房預(yù)售抵押土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；四向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

二、國(guó)務(wù)院令第248號(hào)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十三條：

1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；四已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

開發(fā)商土地抵押合法嗎

法律主觀：

開發(fā)商土地 抵押 是合法的。開發(fā)商土地證被抵押不影響 辦理房產(chǎn)證 的，但是 土地使用權(quán) 證是需要開發(fā)商將土地抵押的 欠款 還清，撤銷抵押后，才可以辦理的。在開發(fā)商未撤銷土地證抵押的， 購(gòu)房 業(yè)主是辦理不出土地使用權(quán)證的。 《房地產(chǎn)管理法》 第三十二條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí),房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。 《房地產(chǎn)管理法》 第四十八條依法取得的 房屋所有權(quán) 連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán),可以設(shè)定 抵押權(quán) 。 以出讓方式取得的土地使用權(quán),可以設(shè)定抵押權(quán)。 房地產(chǎn)管理法第四十九條房地產(chǎn)抵押,應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理。

法律客觀：

《中華人民共和國(guó)民法典》

第四百零六條

抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。

抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請(qǐng)求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

房屋預(yù)售后土地使用權(quán)可否抵押

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問題的解釋》(法釋〔2000〕44號(hào))第四十七條規(guī)定，以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效?！段餀?quán)法》第一百八十二條規(guī)定，以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。從上述規(guī)定可以看出，在建房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)可以依法進(jìn)行抵押，相關(guān)法律法規(guī)并沒有予以禁止。此外，商品房預(yù)售完成后，土地使用權(quán)仍屬于開發(fā)商所有，從法律規(guī)定角度來(lái)看，開發(fā)商有權(quán)以預(yù)售商品房范圍內(nèi)的土地使用權(quán)進(jìn)行抵押。

問題的關(guān)鍵是，預(yù)售商品房中，部分購(gòu)房戶如果進(jìn)行了預(yù)告登記，開發(fā)商不能將預(yù)告登記范圍內(nèi)的土地使用權(quán)直接進(jìn)行抵押。依據(jù)《物權(quán)法》第二十條的規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。可見，預(yù)告登記向后具有保全效力和排他效力，預(yù)購(gòu)人在簽訂預(yù)購(gòu)合同時(shí)的預(yù)期是沒有負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)所有權(quán)，開發(fā)商在將建設(shè)中的房地產(chǎn)進(jìn)行預(yù)售后，受預(yù)告登記排他效力的制約，其處分不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利受到限制，不得再以預(yù)售的商品房及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)設(shè)定抵押。因此，如開發(fā)商將預(yù)售房范圍內(nèi)的土地使用權(quán)進(jìn)行抵押，只有在征得商品房預(yù)購(gòu)人同意后，其抵押行為才有物權(quán)效力。

開發(fā)商已經(jīng)取得預(yù)售許可證，土地還可以抵押給銀行辦理抵押貸款嗎？

一、開發(fā)商已經(jīng)取得預(yù)售許可證，土地還可以抵押給銀行辦理抵押貸款嗎？

不可以，因?yàn)楝F(xiàn)在房地產(chǎn)貸款走的都是項(xiàng)目，就是需要該項(xiàng)目的土地做抵押，你現(xiàn)在的預(yù)售許可證都辦出來(lái)了，就已經(jīng)有售房的權(quán)利了，銀行肯定不會(huì)給你辦抵押貸款的..

二、房屋地皮可以做抵押到銀行貸款嗎

有土地證是辦。

三、房屋地皮可以做抵押到銀行貸款嗎

有土地證是可以的，否則，很難辦。

四、房屋抵押貸款，土地證可以抵押?jiǎn)?/p>

不用抵押土地證。房屋抵押銀行貸款流程：1、提出貸款申請(qǐng)；2、遞交貸款資料；3、看房評(píng)估；4、報(bào)批貸款，銀行審批評(píng)估報(bào)告或勘估意見書；5、簽訂借款合同；6、辦理抵押登記手續(xù)；7、銀行放款。《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條：本辦法所稱房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。本辦法所稱抵押人，是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。本辦法所稱抵押權(quán)人，是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。本辦法所稱預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押，是指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由貸款銀行代其支付其余的購(gòu)房款，將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。本辦法所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為?！秱€(gè)人貸款管理暫行辦法》第十一條、第十二條、第十三條