法院對(duì)房產(chǎn)的拍賣程序是怎樣流程，拍賣三次有時(shí)間限制嗎？之后的變賣是在60天內(nèi)完成嗎？變賣不出去的辦

法院拍賣房產(chǎn)程序是先進(jìn)行房產(chǎn)的估價(jià)，做出拍賣的決定，人民法院進(jìn)行確定和委托拍賣機(jī)構(gòu)，拍賣機(jī)構(gòu)在接到委托之后會(huì)進(jìn)行發(fā)布公告和展示跟人民法院確認(rèn)，確定保留價(jià)格，進(jìn)行拍賣，拍賣進(jìn)行結(jié)案的時(shí)候人民法院會(huì)進(jìn)一步的審查。之后的變賣是在公告后的六十日之內(nèi)完成。賣不出去便會(huì)解封。

法律分析

法院拍賣房產(chǎn)程序：評(píng)估價(jià)格是拍賣的前置程序。在對(duì)被查封、扣押、凍結(jié)的被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行變現(xiàn)前，法院應(yīng)當(dāng)委托依法成立、具有相應(yīng)資質(zhì)的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)其進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。對(duì)評(píng)估結(jié)果，法院應(yīng)當(dāng)及時(shí)向執(zhí)行雙方當(dāng)事人送達(dá)評(píng)估報(bào)告。當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，可向法院請(qǐng)求復(fù)議，法院再要求評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行復(fù)議。價(jià)格評(píng)估完成后，法院可組織執(zhí)行雙方當(dāng)事人協(xié)商，按評(píng)估價(jià)格將被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)抵債給申請(qǐng)執(zhí)行人。雙方當(dāng)事人對(duì)以物抵債不能達(dá)成一致的，法院應(yīng)作出強(qiáng)制拍賣被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)的決定。如果被執(zhí)行人要求自己自行變賣財(cái)產(chǎn)的，法院依照規(guī)定，可以準(zhǔn)許，但應(yīng)當(dāng)監(jiān)督其按照合理價(jià)格在指定的期限內(nèi)進(jìn)行，并有效控制變賣的價(jià)款。發(fā)布公告與展示標(biāo)的拍賣機(jī)構(gòu)接受法院委托后，將嚴(yán)格按照法律的規(guī)定和合同的約定進(jìn)行拍賣公告和拍賣展示。對(duì)拍賣方案、拍賣公告等重大事項(xiàng)，拍賣機(jī)構(gòu)應(yīng)征求法院的意見(jiàn)，獲得法院的同意和積極配合。在拍賣會(huì)召開之前，法院應(yīng)當(dāng)以評(píng)估價(jià)格為基礎(chǔ)確定拍賣保留價(jià)并告知拍賣機(jī)構(gòu)。拍賣保留價(jià)應(yīng)等于或低于評(píng)估價(jià)，不能超出評(píng)估價(jià)。拍賣保留價(jià)是拍賣成交的最低價(jià)限，拍賣的最高應(yīng)價(jià)低于保留價(jià)的，不得成交。如第一次拍賣無(wú)人競(jìng)買，法院根據(jù)市場(chǎng)情況，確定再次拍賣的保留價(jià)。舉行拍賣會(huì)時(shí)，法院一般應(yīng)派員到場(chǎng)監(jiān)拍，并將拍賣情況記入筆錄;拍賣機(jī)構(gòu)亦可邀請(qǐng)公證員到場(chǎng)進(jìn)行公證。拍賣成交的，由拍賣機(jī)構(gòu)與買受人簽訂成交確認(rèn)書，并即時(shí)錢物兩清，或按合同的約定分期付款。競(jìng)買人分期付款的，應(yīng)得到法院的同意。

法律依據(jù)

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》

第二十八條 對(duì)于第二次拍賣仍流拍的不動(dòng)產(chǎn)或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)，人民法院可以依照本規(guī)定第十九條的規(guī)定將其作價(jià)交申請(qǐng)執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人抵債。申請(qǐng)執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人拒絕接受或者依法不能交付其抵債的，應(yīng)當(dāng)在六十日內(nèi)進(jìn)行第三次拍賣。第三次拍賣流拍且申請(qǐng)執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人拒絕接受或者依法不能接受該不動(dòng)產(chǎn)或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)抵債的，人民法院應(yīng)當(dāng)于第三次拍賣終結(jié)之日起七日內(nèi)發(fā)出變賣公告。自公告之日起六十日內(nèi)沒(méi)有買受人愿意以第三次拍賣的保留價(jià)買受該財(cái)產(chǎn)，且申請(qǐng)執(zhí)行人、其他執(zhí)行債權(quán)人仍不表示接受該財(cái)產(chǎn)抵債的，應(yīng)當(dāng)解除查封、凍結(jié)，將該財(cái)產(chǎn)退還被執(zhí)行人，但對(duì)該財(cái)產(chǎn)可以采取其他執(zhí)行措施的除外。

抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的程序有哪些

抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的程序有抵押物估價(jià)、變賣、抵債。

一、抵押物估價(jià)

在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，需要對(duì)抵押物進(jìn)行估價(jià)，以確定其市場(chǎng)價(jià)值。這個(gè)過(guò)程通常由專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)或評(píng)估師來(lái)完成，他們會(huì)綜合考慮抵押物的性質(zhì)、用途、市場(chǎng)行情等因素，以得出一個(gè)相對(duì)客觀公正的價(jià)值評(píng)估。

抵押物的估價(jià)結(jié)果將直接影響到抵押權(quán)人是否決定采取實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的行動(dòng)，以及在實(shí)現(xiàn)過(guò)程中可能獲得的受償額度。

二、變賣

在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，如果抵押物不易直接抵債，抵押權(quán)人可能會(huì)選擇將其變賣。變賣通常通過(guò)拍賣、招標(biāo)等方式進(jìn)行，以確保公正、公開、透明的原則。

在變賣過(guò)程中，抵押權(quán)人需要遵守相關(guān)法律規(guī)定和程序，確保變賣的合法性和有效性。變賣所得的款項(xiàng)可以用于償還債務(wù)和支付相關(guān)費(fèi)用。

三、抵債

在某些情況下，抵押權(quán)人和債務(wù)人可能會(huì)協(xié)商以抵押物直接抵債。這種方式通常適用于抵押物不易變賣或雙方認(rèn)為變賣成本過(guò)高的情況。

抵債協(xié)議需要明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，并遵循法定程序以確保抵債的合法性和有效性。在抵債完成后，債務(wù)人將失去對(duì)抵押物的所有權(quán)，而抵押權(quán)人則獲得相應(yīng)的受償。

抵押物處置的限制

一、法律限制

法律限制確保了抵押物處置的合法性和公正性，保護(hù)了各方當(dāng)事人的權(quán)益。在實(shí)際操作中，抵押權(quán)人和債務(wù)人需充分了解相關(guān)法律規(guī)定，確保抵押物處置的合法性和合規(guī)性。

二、政策限制

除了法律限制外，抵押物的處置還可能受到政策的限制。這些政策可能涉及金融、房地產(chǎn)等領(lǐng)域，對(duì)于抵押物的購(gòu)買、使用和處置等方面都有一定的影響。例如，某些地區(qū)可能存在限購(gòu)政策，導(dǎo)致抵押物無(wú)法在市場(chǎng)上自由流通。

此外，對(duì)于一些特殊類型的抵押物，如環(huán)境保護(hù)設(shè)施等，可能會(huì)采取特殊的政策措施進(jìn)行管理和監(jiān)管。

房產(chǎn)抵押拍賣流程是什么？

房產(chǎn)抵押貸款是指用房子的所有權(quán)作為抵押物申請(qǐng)得到貸款的行為。如果借款人逾期還款或還不上借款了，貸款人有權(quán)要求法院對(duì)抵押房產(chǎn)采取強(qiáng)制性的行為。這時(shí)法院通常會(huì)采取拍賣抵押房產(chǎn)措施，那么，房產(chǎn)抵押拍賣的流程是什么呢？

如果借款人拒絕還款，銀行有權(quán)申請(qǐng)法院采取強(qiáng)制行為，對(duì)抵押房產(chǎn)進(jìn)行拍賣。拍賣程序如下：

1、確定拍賣機(jī)構(gòu)；

2、由法院確定評(píng)估機(jī)構(gòu)，評(píng)估房屋價(jià)值，并確定最低起拍價(jià)；

3、進(jìn)行拍賣，如果遭遇流拍，降價(jià)繼續(xù)拍賣；

4、拍賣成功之后，扣除貸款額后，若還有剩余部分，則歸還房產(chǎn)所有人。

在這過(guò)程中，如果遭遇流拍，將會(huì)以房屋價(jià)格的倍進(jìn)行拍賣；第二次流拍后，會(huì)以房子的五折進(jìn)行第三次拍賣。一般來(lái)說(shuō)，房子如果被采取強(qiáng)制行為，就算經(jīng)過(guò)多輪流拍，也一定會(huì)被購(gòu)買的。建議借款人盡量按期償還貸款，做個(gè)守信的人；如果真的有特殊原因不能按時(shí)還款，建議借款人申請(qǐng)延緩還款，原因合理得話，銀行一般是允許的。

抵押物拍賣的清償順序？

抵押物拍賣的清償順序如下：

1、抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；

2、抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償；

3、抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。

抵押物是指?jìng)鶆?wù)人（抵押人）為擔(dān)保某項(xiàng)義務(wù)的履行而移轉(zhuǎn)給債權(quán)人（抵押權(quán)人）的擔(dān)保物?？梢允怯行呜?cái)產(chǎn)，也可為登記無(wú)形財(cái)產(chǎn)如地上權(quán)、政府公債、人壽保險(xiǎn)等。在一些國(guó)家分為動(dòng)產(chǎn)抵押物和不動(dòng)產(chǎn)抵押物。前者為可移動(dòng)之物，包括流通票據(jù)和所有權(quán)憑證。后者如土地、建筑物。

下列財(cái)產(chǎn)可作擔(dān)保物：

1、抵押人所有的房屋和其他地上定著物；

2、抵押人所有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)；

3、抵押人依法有權(quán)處分 的國(guó)有的土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物；

4、抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)；

5、抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；

6、依法可以抵押的其它財(cái)產(chǎn)。

不可抵押的財(cái)產(chǎn)包括：

1、土地所有權(quán)；

2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，規(guī)定的除外；

3、學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施；

4、所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)；

5、依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；

6、依法不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。

《中華人民共和國(guó)民法典》第四百一十六條 動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)保的主債權(quán)是抵押物的價(jià)款，標(biāo)的物交付后十日內(nèi)辦理抵押登記的，該抵押權(quán)人優(yōu)先于抵押物買受人的其他擔(dān)保物權(quán)人受償，但是留置權(quán)人除外。

抵押物拍賣的程序是怎么規(guī)定的?

找專長(zhǎng)律師：公司經(jīng)營(yíng)律師

合同事務(wù)律師

損害賠償律師

婚姻家庭律師

勞動(dòng)工傷律師

一、抵押物拍賣的程序

抵押物拍賣的一般程序?yàn)椋?/p>

(1)抵押權(quán)人向拍賣機(jī)構(gòu)提出拍賣申請(qǐng)及有關(guān)證明文件。

(2)拍賣機(jī)構(gòu)清查核實(shí)抵押物，厘定拍賣底價(jià)。

(3)拍賣機(jī)構(gòu)在報(bào)紙上發(fā)表拍賣公告。公告期間為15日。

(4)公告期滿，對(duì)拍賣物所有權(quán)沒(méi)有爭(zhēng)議的，拍賣機(jī)構(gòu)進(jìn)行公開拍賣。

(5)拍賣成交后辦理納稅和拍賣物權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)。

二、抵押物拍賣的終止

有下列情況發(fā)生，拍賣程序中止：

(1)人民法院受第三人就拍賣物所有權(quán)提起訴訟，并裁定中止拍賣的。

(2)抵押權(quán)人申請(qǐng)中止拍賣的。

(3)抵押人已具有償還貸款本息的能力，向拍賣機(jī)構(gòu)申請(qǐng)中止拍賣的。

三、抵押物拍賣的價(jià)金處分順序

抵押物拍賣所得價(jià)金按下列順序處分：

(1)支付處分抵押物的費(fèi)用;

(2)扣繳抵押物應(yīng)納的稅款。

(3)償還抵押人所欠貸款本息及罰息。

(4)剩余金額交還抵押人。

四、抵押物拍賣法律規(guī)定規(guī)定

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》(法釋〔2004〕16號(hào))等規(guī)定及法律經(jīng)驗(yàn)，拍賣中有如下環(huán)節(jié)及問(wèn)題需要特別注意，而這些問(wèn)題也應(yīng)當(dāng)在我們?cè)O(shè)計(jì)“協(xié)議拍賣”法律條款時(shí)被重點(diǎn)關(guān)注：

1、關(guān)于拍賣機(jī)構(gòu)的選擇及明確的拍賣委托(包括拍賣費(fèi)用的承擔(dān))。

不管是司法拍賣亦或是當(dāng)事人自行協(xié)議拍賣，首先必須就拍賣機(jī)構(gòu)達(dá)成一致，并向拍賣機(jī)構(gòu)出具明確的不可撤銷的拍賣委托或簽訂拍賣協(xié)議。對(duì)于拍賣過(guò)程中涉及的傭金、公告費(fèi)用等支出的承擔(dān)，當(dāng)事人可協(xié)商確定。

2、關(guān)于是否評(píng)估，以及由何機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估(包括對(duì)評(píng)估報(bào)告的異議及評(píng)估費(fèi)用的承擔(dān))的約定。

評(píng)估并不是拍賣的必須程序或要求，當(dāng)事人可以約定不進(jìn)行評(píng)估。

3、關(guān)于拍賣保留價(jià)的確定。

拍賣應(yīng)當(dāng)確定保留價(jià)。保留價(jià)可由當(dāng)事人可以協(xié)商確定。

4、關(guān)于拍賣公告的時(shí)間，以及公告的范圍及媒體的問(wèn)題。

一般要求是，拍賣不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)在拍賣十五日前公告。其他問(wèn)題可由當(dāng)事人協(xié)商確定。

5、關(guān)于競(jìng)買保證金的收取及數(shù)額的確定，以及拍賣價(jià)款的繳納賬戶問(wèn)題。

司法實(shí)務(wù)是，保證金的數(shù)額一般不得低于評(píng)估價(jià)或者市價(jià)的百分之五。申請(qǐng)執(zhí)行人參加競(jìng)買的，可以不預(yù)交保證金。該問(wèn)題也可由當(dāng)事人協(xié)商確定。

拍賣價(jià)款(包括保證金)的繳納賬戶一般是拍賣公司在債權(quán)人銀行開立的保證金專戶。

6、再次拍賣的降價(jià)幅度、拍賣周期、拍賣成功后債務(wù)人的附隨義務(wù)等問(wèn)題。

銀行在貸款人無(wú)法償還貸款的時(shí)候可以將貸款人的抵押物進(jìn)行拍賣，這時(shí)候需要抵押物拍賣需要根據(jù)抵押物拍賣的順序進(jìn)行拍賣，抵押物拍賣的一般順序在文中已經(jīng)為大家介紹了，在某些情況下拍賣程序可能會(huì)中止，分別有三種情形，也為大家一一介紹了，如果還想了解更多相關(guān)知識(shí)您可以咨詢邯鄲律師。

延伸閱讀：

抵押期間，抵押物轉(zhuǎn)讓是否要征求抵押權(quán)人的同意？

抵押物的價(jià)值不足清償債權(quán)額時(shí)怎么辦

什么情況下抵押權(quán)人能處置抵押物