大家好，我辦理二手房過戶手續(xù)時，被告知小區(qū)土地被法院查封，請問有何解決途徑？

你好，根據(jù)您提供的案情，依據(jù)我國相關法律法規(guī)的規(guī)定，如您所述的此種情形，抵押中的房產(chǎn)若要辦理過戶還是有辦法的，如可以由賣方還清抵押權(quán)人的貸款，取消抵押，然后買賣雙方辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，此種方法需雙方首先達成產(chǎn)權(quán)變更協(xié)議，前往公證處進行公證，代賣方付清抵押權(quán)人的貸款，解除抵押后，買賣雙方再根據(jù)公證協(xié)議書辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，完成過戶；又如可由買方代賣方還清貸款，解除抵押，即由買方行使滌除權(quán)，此種情形，如抵押權(quán)人拒絕受領，則買方可以前往公證機關進行提存，經(jīng)提存后該債務因代為清償而消滅，抵押隨即解除。當然，具體案件需要具體分析，由于您提供的案情較為簡單，建議您及時委托專業(yè)律師，詳細陳述案情，提供相關證據(jù)材料，以獲得律師完整解答及有關法律問題的進一步幫助。

正在過戶的房產(chǎn)遭查封怎么辦

法律主觀：

房子已過戶一般不會查封，其現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人已非被執(zhí)行人，但現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人有過錯的或被執(zhí)行人涉嫌惡意轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的除外。法律規(guī)定，已辦理過戶登記的、未辦理過戶登記但已支付全部價款并實際占有且現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人無過錯的，法院不得查封。

法律客觀：

《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》

第二十八條

金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；

（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；

（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

購房者可以對執(zhí)行標的提出書面執(zhí)行異議，凡符合上述情形的，法院應當裁定中止對該標的執(zhí)行。

二手房在辦理過戶期間，被法院查封，怎么辦？

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理辦法》相關規(guī)定,被法院查封的房屋不能轉(zhuǎn)讓。如果已簽訂買賣合同的,該買賣合同無效,雙方互相返還已付財產(chǎn),賠償損失。中介公司在其中未盡審查義務的,應當向買房人承擔相應責任。在這種情況下,如要解決問題。 第一種方法是賣房人向法院提供另外的財產(chǎn),將被查封房屋置換出來,為要過戶的房屋解封后,雙方可繼續(xù)交易。 第二種方法是雙方不再繼續(xù)履行合同,要求上家返還首付款及賠償款,如果上家無力償還,參加房屋拍賣,用拍賣剩余的款項償還下家的首付款。 第三種方法是:下家可以和法院協(xié)商,變更被執(zhí)行人為自己,法院解除查封,下家辦理房屋過戶手續(xù),然后將銀行放貸的款項支付給法院。當然也可能存在其他的解決方法

在過戶的過程中房屋突然被查封，怎么辦？

方法：

1、要求賣方與法院協(xié)商撤銷查封的方式和時間，陪同賣方向法官了解；

2、如果決定為賣方清償債務，要盡量將房款付到法院，同時要求賣方方出具收款收據(jù)。千萬不能直接將房款交給賣方，否則有可能被賣方挪用；

3、如果買方已付了定金或者已和賣方簽訂了買賣合同后才發(fā)現(xiàn)房屋被查封，可考解除合同并追究賣方的違約責任，如雙倍返還定金、支付違約金等。

關于房屋過戶：

1、房屋過戶，是指房屋買賣、房屋贈予等情況發(fā)生時，原所有權(quán)人將房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移到新所有權(quán)人名下，而在房地產(chǎn)交易中心所辦理的登記。

2、房屋過戶的辦理機關是房地產(chǎn)交易中心 。

3、房屋過戶的當事人因不同情況而有所不同。如果是房屋買賣，那么房屋過戶的當事人就是買方與賣方。如果贈予，那么房屋過戶的當事人就是贈予人與受贈人。

房屋過戶手續(xù)所需資料：

1、賣方；身份證、戶口簿、結(jié)婚證、房產(chǎn)證、土地證、房屋買賣合同。

2、賣方的夫妻雙方必須親自到當?shù)胤课莓a(chǎn)權(quán)登記部門簽字。

3、買方：身份證、戶口簿、當事人親自到當?shù)胤课莓a(chǎn)權(quán)登記部門簽字。

交易過程中房屋被查封怎么辦？

身份不同，對房屋被查封問題的處理辦法也有不同，下面進行具體介紹。

一、簽署購房合同后發(fā)現(xiàn)房屋被查封該怎么處理？

賣方：

（1）核實房屋被查封的基本情況，包括查封原因、查封金額、查封法院等。

（2）將查封狀況告知購房者，并不再接受購房款。

（3）跟查封申請人溝通，是否可以解除查封或者查封其他財產(chǎn)。

買方：

（1）詢問賣方房屋是否能夠解除查封，切不可用自己首付款幫助賣方解封房屋。

（2）如果無法解除查封致使合同無法履行，買方可根據(jù)購房合同追究賣方違約責任。

二、解除查封的流程

根據(jù)目前實際操作，一般流程如下：

申請人向法院遞交解除查封的材料→法院對該材料進行審核→審核無誤后，法院作出解除查封的裁定，然后向住建委發(fā)一份解封函→建委配合辦理房屋解封手續(xù)。

注：實際操作過程中，還需以法院和建委的具體流程確定。

三、對遇“簽后查封”購房者的法律保護

根據(jù)《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條：金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；

（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；

（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

四、什么是查封

查封，是指有權(quán)采取查封措施的國家機關對公民、法人或其他組織的動產(chǎn)、不動產(chǎn)及其他財產(chǎn)權(quán)采取的限制處分的行為。交易房屋被查封就是指在交易過程前或過程中，該房屋被法院等國家機關采取查封，導致該房屋被限制轉(zhuǎn)讓的情形。

五、常見的九類易導致查封的房屋

1、訴前保全的房屋；

2、交易房屋系違章建筑；

3、產(chǎn)權(quán)不明導致的糾紛的房屋；

4、交易房屋系一房多賣；

5、交易房屋存在高額抵押；

6、產(chǎn)權(quán)人涉及債務糾紛較多；

7、產(chǎn)權(quán)人涉及惡意轉(zhuǎn)移、變賣房產(chǎn)；

8、交易過程中，產(chǎn)權(quán)人有違法行為的；

9、執(zhí)行案件中，暫無履行能力或無其他可供執(zhí)行財產(chǎn)的。

以上只是實際操作過程中較為常見的易導致查封的房屋，但不僅限于此哦！

六、“簽前查封”與“簽后查封”的風險

1、“簽前查封”的風險

A、購房合同無效。“簽前查封”就是簽署購房合同前房屋被查封。簽約前被查封的房子，盡管簽署了購房合同，也不受法律保護，即為無效合同。

原因：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條：“司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋不得轉(zhuǎn)讓?！?/p>

B、無法辦理網(wǎng)簽及繳稅過戶等后續(xù)步驟。北京各個城區(qū)自2016年6月1日起，二手房交易全部要進行房屋核驗。查封狀態(tài)的房子是無法通過房屋核驗的，進而無法網(wǎng)簽過戶，合同約定自然是不能履行。

C、購房款難追回。如果因業(yè)主債務問題導致的房屋查封，那么極有可能購房者提前支付的購房款成為“肉包子打狗—一去不回”。

對于中介（如鏈家）來講，“簽前查封”的房屋，公司不允許操作。

2、“簽后查封”的風險

（1）合同無法履行。簽署購房合同之后房屋被查封，盡管購房合同有效，但是被查封后房屋限制轉(zhuǎn)讓，在房管局也會被標注為“已限制登記”，這時無法繼續(xù)履行購房合同，買方只能按照購房合同追究賣方違約責任。

（2）房款難追回。房屋購買人簽訂了買賣合同，面臨著已支付的房屋款項無法追回的風險。

七、房子“沒房本兒”能被查封嗎？

“無房本”的房屋是可以進行預查封的，待房屋產(chǎn)權(quán)證書下發(fā)之后，預查封登記轉(zhuǎn)化為查封登記，且效力等同于查封登記。

該內(nèi)容僅在北京使用

房產(chǎn)過戶當中被查封怎么辦？

房產(chǎn)過戶當中被查封的，如果購房人與被查封房產(chǎn)的原所有權(quán)人無不正當交易程序的，該房產(chǎn)是可以辦理房產(chǎn)過戶的。

依據(jù)《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定，被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有該財產(chǎn)尚未過戶的，但若第三人對未辦理過戶登記手續(xù)沒有過錯的，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。

根據(jù)最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條規(guī)定：“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外?！痹撘?guī)定明確了商品房的交付除當事人另有約定外，房屋交付使用就已經(jīng)是轉(zhuǎn)移了占有，而占有是根據(jù)所有權(quán)而滋生的權(quán)利，法院不得查封被執(zhí)行人之外的第三人的財產(chǎn)，故應予以解除。

已付購房款，房子過戶前被法院查封，怎么辦？

方法如下：

1、根據(jù)《人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十六條：被執(zhí)行人將其財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分價款并實際占有該財產(chǎn)，但根據(jù)合同約定被執(zhí)行人保留所有權(quán)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；

第三人要求繼續(xù)履行合同的，應當由第三人在合理期限內(nèi)向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、凍結(jié)。

2、根據(jù)《人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條：被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；

第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。

3、被執(zhí)行人購買第三人的財產(chǎn)，已經(jīng)支付部分價款并實際占有該財產(chǎn)，但第三人依合同約定保留所有權(quán)，申請執(zhí)行人已向第三人支付剩余價款或者第三人書面同意剩余價款從該財產(chǎn)變價款中優(yōu)先支付的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)。

4、第三人依法解除合同的，人民法院應當準許，已經(jīng)采取的查封、扣押、凍結(jié)措施應當解除，但人民法院可以依據(jù)申請執(zhí)行人的申請，執(zhí)行被執(zhí)行人因支付價款而形成的對該第三人的債權(quán)。

擴展資料

依據(jù)《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第八條

查封、扣押動產(chǎn)的，人民法院可以直接控制該項財產(chǎn)。人民法院將查封、扣押的動產(chǎn)交付其他人控制的，應當在該動產(chǎn)上加貼封條?或者采取其他足以公示查封、扣押的適當方式。

第九條

查封不動產(chǎn)的，人民法院應當張貼封條?或者公告，并可以提取保存有關財產(chǎn)權(quán)證照。

查封、扣押、凍結(jié)已登記的不動產(chǎn)、特定動產(chǎn)及其他財產(chǎn)權(quán)，應當通知有關登記機關辦理登記手續(xù)。未辦理登記手續(xù)的，不得對抗其他已經(jīng)辦理了登記手續(xù)的查封、扣押、凍結(jié)行為。

第十條

查封尚未進行權(quán)屬登記的建筑物時，人民法院應當通知其管理人或者該建筑物的實際占有人，并在顯著位置張貼公告。

第十一條

扣押尚未進行權(quán)屬登記的機動車輛時，人民法院應當在扣押清單上記載該機動車輛的發(fā)動機編號。該車輛在扣押期間權(quán)利人要求辦理權(quán)屬登記手續(xù)的，人民法院應當準許并及時辦理相應的扣押登記手續(xù)。

第十二條

查封、扣押的財產(chǎn)不宜由人民法院保管的，人民法院可以指定被執(zhí)行人負責保管；不宜由被執(zhí)行人保管的，可以委托第三人或者申請執(zhí)行人保管。

由人民法院指定被執(zhí)行人保管的財產(chǎn)，如果繼續(xù)使用對該財產(chǎn)的價值無重大影響，可以允許被執(zhí)行人繼續(xù)使用；由人民法院保管或者委托第三人、申請執(zhí)行人保管的，保管人不得使用。

參考資料長葛市人民法院-關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定